Когда лучше продавать недвижимость в Смоленске

Выгодно продать «бывшую в употреблении» квартиру сегодня практически невозможно, да и цены на дома в нашем регионе, по информации федерального портала «Мир квартир», продолжают таять столь же быстро, как снег за окном. За минувшие полгода - минус 12,4%. В итоге цена на среднестатистический дом в регионе-67 сегодня замерла на отметке 3,7 млн. рублей. Для сравнения: в Калуге ценник куда выше - более 5 млн. целковых. А как обстоят дела с коммерческой недвижимостью в Смоленске – городе торговых центров, аптек и «очень веселых» автодорог? Об этом наш разговор со специалистом по коммерческой недвижимости Юрием Черепановым.

Минус 50%

- Если говорить о коммерческой недвижимости Смоленска, то охарактеризовать ситуацию можно словами из песни Владимира Высоцкого «…я в глубоком пике и выйти никак не могу!». И проблема здесь не в том, что рынок коммерческих площадей в нашем городе перенасыщен. Просто у смолян нет денег, поэтому продажи продолжают падать, аренду платить нечем и площади освобождаются – вот такая нехитрая логическая цепочка.

И признаков стабилизации, к сожалению, пока не видно. Падение спроса на торговые площади по итогам прошлого года составило в среднем 30%.

А в 2016-м, по мнению участников рынка, ожидается дальнейшее снижение девелоперской активности, падение спроса на коммерческие площади и уход арендаторов с рынка. В итоге, как утверждают аналитики, ввод новых коммерческих площадей будет отложен как минимум на год-полтора. И если в середине второго квартала текущего года рынок коммерческой аренды не стабилизируется, то цены вновь упадут - до конца года процентов на 10 - 15. А это минус 40 - 50% от арендных ставок 2014-го!

Что будет дальше - не знает никто, остается лишь надеяться на лучшее!

В путах сетевиков

- Но в Смоленске есть и вполне успешные игроки этого рынка. Одни разоряются, а другие не прочь поскорее занять освободившиеся места…

- Это прежде всего федеральные сети. И подобное неудивительно, ведь у них априори больше возможностей, чем у местных «воротил бизнеса», да и ассортимент товаров пошире, а цены поспокойнее, что немаловажно в сегодняшней экономической ситуации. К тому же федералы могут себе позволить участвовать и в довольно рискованных проектах - открывают новые форматы, линейки, например «Магнит-косметик». Вполне успешно развиваются и сети промышленных товаров эконом-класса - «Тринити», «Фикс прайс». На смоленский рынок приходят и аптечные сети, причем не только из столицы, но и из соседних регионов! К сожалению, появляется и много сетевиков, торгующих алкогольной продукцией, как местных, так и федеральных. И, наоборот, очень радуют так называемые «оптимистические проекты», нацеленные на обслуживание населения в различных сферах деятельности. Чаще всего речь идет о медицинской помощи населению. Причем недвижимость эти компании, как правило, покупают, а свои медицинские центры оснащают дорогим импортным оборудованием.

- А что с торгово-развлекательными центрами? Одни из них, безусловно, можно назвать вполне успешными, но в других-то добрая половина площадей попросту пустует…

- Я бы назвал другую цифру - пустует процентов 30 площадей. И судя по всему, гигантомания при строительстве коммерческих объектов уходит в прошлое. Но, несмотря на кризис, посещаемость некоторых ТРЦ растет за счет спроса на развлечения, однако «погоду» в торговых рядах это, увы, не делает.

- Офисы тоже дешевеют?

- Цены на офисную недвижимость как начали падать в 2015-м (процентов на 15), так и продолжают свое плавное снижение. Однако происходит это не столь стремительно, как в сегменте торговой недвижимости. Может быть, потому, что ценники на офисную недвижимость не были настолько раздуты.

Произошла лишь некоторая географическая миграция арендаторов - с окраин ближе к центру города. Сегодня многие могут себе это позволить, причем по вполне адекватным ценам. Но, опять же, ценовая политика зависит в основном от собственника! Ну не может стоить офис на ул. Индустриальной столько же, как в центре Смоленска. Однако некоторые этого до сих пор почему-то не понимают! А вот адекватные собственники стараются привлечь своих потенциальных арендаторов какими-то новыми услугами, качеством ремонта, рекламными возможностями и т. д.

На дне

- Что скажете по поводу складской недвижимости?

- Складская и производственная недвижимость упала в цене очень сильно, возможно, она уже и нащупала то самое пресловутое дно. И многие собственники сегодня предпочитают закрывать свои помещения, нежели сдавать их за копейки и подвергать износу. Спросом пользуются разве что небольшие площади от 50 до 200 кв. м с жестким торгом по цене.

- Ресторанный бизнес, видимо, тоже переживает свои не самые лучшие времена?

- Смоляне в последнее время стали свидетелями закрытия целой цепочки заведений общепита : «Мозаика», «Город», «Ваниль», «Смешарики», «Печки-лавочки»… Пожалуй, за всем и не уследишь, но, по моей информации, даже у раскрученного смоленского бренда «Пицца Домино», популярного за пределами области и даже страны, есть финансовые проблемы! И это только то, что лежит на поверхности, а если проанализировать, что на самом деле сегодня продается, то становится совсем грустно!

Если бы из затратной части этих общепитовских заведений вычесть аренду или хотя бы уполовинить ее, может быть, они и выжили бы! Думаю, что арендодателям нужно почаще общаться со своими арендаторами, идти по ряду вопросов навстречу друг другу, в том числе и в арендной политике. Но, может быть, дело и не в слишком высокой арендной плате, а в элементарном снижении спроса, соответственно, и прибыли, а рестораторы уже просто не хотят работать за слишком скромное вознаграждение. Но судя по всему, экономическая ситуация в ближайшее время лучше уже не будет. И теперь за каждого клиента придется бороться - и не на словах, а на деле! Таракана на кухне или волосы в тарелке уже никто не простит! И многим надо перестраиваться для работы по-новому!

ПРОГНОЗ

Когда лучше продавать и покупать?

Для тех, кто хочет купить коммерческую недвижимость подешевле, - еще рано, а для тех, кто хотел продать по «старой цене», - уже поздно. А посему покупателям - надо ждать, а продавцам - пересматривать цены в сторону понижения. Более оптимистичные прогнозы на 2016 год можно обнаружить в Минэкономразвития, но уповать на их реализацию не имеет смысла: во всяком случае на протяжении последних двух лет они не подтверждаются.