Цены на квартиры в Смоленске продолжают плавно ползти вверх. Что будет в 2024 году?

Подорожание касается как жилья в новостройках, так и на вторичном рынке. При этом спрос на квартиры не снижается.

На сегодняшний день крупнейшие региональные застройщики распродали практически все имеющиеся у них квартиры и готовятся к тому, что с начала 2024 года цены за квадратный метр снова возрастут, а спрос снизится. При этом дешевле жилье не станет. Для того чтобы не уйти «в минус», строители просто не станут закладывать часть новых объектов, а будут доводить до ума уже возводимые.

Учитывая, что цикл строительства многоквартирного дома от разработки земельного участка до сдачи в эксплуатацию составляет в среднем три года, к 2027-му в области может возникнуть квартирный дефицит. А это означает не только повышенный спрос, но и резкий виток вполне прогнозируемого сегодня подорожания жилья.

Если сравнивать аналогичные периоды текущего и прошлого годов, то, по данным Смоленскстата, на конец третьего квартала 2023 года квадратный метр жилья в новостройках вырос в цене на 8 834 руб. (с 61 980 руб. до 70 814 руб.), а на «вторичке» его стоимость подскочила сразу на 14 708 руб. (с 49 737 руб. до 64 445 руб.) по сравнению с третьим кварталом 2022 года. Но в то же время данные Смоленскстата говорят о том, что подорожание в 2023 году шло плавно, колеблясь в диапазоне нескольких процентов. Примечательно, что подорожание квадратного метра вторичного жилья очень разнилось, в зависимости от типов выставленных на продажу квартир. Например, в «убитой» «двушке» за квадратный метр просили в среднем 44 017 руб., если же качество ремонта и состояния жилья оценивалось как среднее, тогда цена доходила до 63 755 руб., квартиры улучшенного качества выставлялись по 66 659 руб. за кв. метр, а элитные - по 98 475 руб. за кв. м.

Для сравнения: в целом Смоленская область по цене квадратного метра жилой площади из 17 регионов ЦФО находится в «золотой середине», на девятом месте мы - с самыми дешевыми квартирами в новостройках, а по «вторичке» жилье дешевле нашего - только в Орловской и Костромской областях.

О прогнозах цен в 2024 году сами строители говорят очень осторожно. Дело в том, что на протяжении всего сезона медленно, но верно поднималась цена на металлопрокат. В дорожающем ассортименте оказались арматура и металлические тавровые изделия. А без этих двух позиций никакая стройка в принципе невозможна, по какой бы технологии ни возводился дом. В то же время поднималась и стоимость кирпича - самой распространенной рядовой марки 150 и облицовочного. Не стоял на месте и пеноблок. Зато пиломатериалы как-то не особо меняли ценовые позиции, оставаясь на фоне всего остального в зоне относительной стабильности. В смоленских строймаркетах и на оптовых базах заметно росли цены на электрику, особенно на кабели и провода с медными и омедненными жилами, на импортную сантехнику и отделочные материалы (такие как керамическая плитка, шпатлевки, грунтовки и лакокрасочный ассортимент. Дело в том, что на цены этих необходимых для строительства товаров сильно влияет курс рубля к доллару, и при ослаблении нашей национальной валюты стоимость «отделки» неминуемо ползет вверх.

- Сегодня мы вынуждены констатировать тот факт, что цены на жилье в Смоленске продолжают повышаться, - говорит Вадим Косых, почетный строитель России, генеральный директор АО «Смолстром-сервис». - Могу точно сказать, что сегодняшние цены на квадратный метр несколько отличаются от официальных. Например, в центре Смоленска, если говорить об элитных новостройках, они уже взяли рубеж в 120 000 - 130 000 руб. за «квадрат». Просто квартиры повышенной комфортности оцениваются из расчета 100 000 руб. за тот же метр, а чуть дальше от центра - 85 000 - 90 000 руб. Если выехать в ближайший пригород, то там можно рассчитывать на 75 000 - 80 000 (таким образом, стандартная «двушка» сразу за чертой Смоленска встанет в среднем в 3 млн 450 тыс. руб.). Тем не менее хочу отметить, что при общем подорожании всего жилье меняет свою цену в последнюю очередь.

Что будет в 2024 году? Все зависит от цены на строительные материалы, ГСМ, стоимости электричества… Но по своему опыту скажу, что никогда еще жилье не дешевело. Застройщики скорее пойдут на то, чтобы строить меньше, но цену удержать. К этому их подталкивают большие затраты на «входной билет». Это начало строительства любого микрорайона, которое предусматривает оформление земельного участка под возведение многоквартирных домов, обустройство подъездных дорог, инженерных коммуникаций и т. д. Эти затраты окупаются потом за много лет, даже после того, как все квартиры в домах распроданы. В конце этого года мы наблюдаем падение курса доллара, которое реально притормозило цены на жилье. В течение всего периода с 1 января и по сегодняшний день спрос на жилье был неравномерный, но в настоящее время нами уже распроданы все имеющиеся квартиры.

А в целом спрос на жилье во многом зависит от ставки на ипотечные кредиты. Когда они посильны для основной массы покупателей, то люди активно приобретают квартиры. При первоначальном взносе в ипотеку от 12 до 15 процентов желающих купить в Смоленске жилье было много. Сегодня банковская ставка подросла, первоначальный взнос дорос до 30 процентов - людям стало тяжелее и спрос снизился, - прокомментировал ситуацию Вадим Вячеславович.

И все же, несмотря ни на что, резкого скачка цен на жилье в первом квартале 2024 года эксперты не прогнозируют. Ситуация прояснится к началу активного строительного сезона, когда станет понятно, сколько МКД и соцобъектов начали возводиться, а совсем определенной покажется к его концу, когда будут готовы отчеты о сданных в эксплуатацию площадях. Так что, как говорится, цыплят по осени считают... И цены на квартиры - тоже.

Фото: Ольга Белкина / «Рабочий путь»