Почему отменяют непосредственное управление домом

С 1 мая 2015 года этот способ управления многоквартирным домом будет доступен только для домов с числом квартир не более 16. Жильцам более «вместительных» домов предстоит провести собрание собственников жилья и выбрать один из двух вариантов - управляющая компания или ТСЖ. Чтобы разобраться в том, как эти изменения в коммунальном законодательстве повлияют на жизнь смолян и деятельность управляющих компаний (УК), корреспондент «РП» побеседовал с руководителем регионального «Центра общественного контроля по вопросам ЖКХ» Романом РОМАНОВЫМ.

Управляющие компании ответят за ОДН

- Роман Владимирович, объясните, зачем законодатели столь спешно решили «залимитировать» непосредственный способ управления?

- Вероятно, главная причина - социальное возмущение. Не секрет, что благодаря этому способу управления многие УК избавлялись от обязанности по оплате сверхнормативных издержек на общедомовые нужды (ОДН) и перекладывали ее на потребителей. Например, ОАО «Жилищник». Сейчас в его реестре 1820 домов, но лишь примерно 75 процентов из них имеют договор управления. Остальные - просто «обслуживаются».

Напомню, непосредственный способ управления отличается от других тем, что УК оказывает собственникам лишь услуги по ремонту и содержанию общего имущества, а договоры на поставку коммунальных услуг заключаются непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. При этом если дом на непосредственном управлении, то в теории это означает, что жильцы фактически сами управляют своим домом, т. е. сами выполняют все работы по его обслуживанию, мелкому ремонту, и т. д. Обслуживающая компания лишь «помогает» им. На самом деле, как правило, жильцы и не задумываются, на управлении их дом или на обслуживании. Многие до сих пор даже не знают название своей управляющей организации…

Собственники квартир в 200 - 300-квартирных девятиэтажках, как правило, неактивны. В двух-, трехэтажных бараках люди живут более сплоченно.

- Получается, что тем потребителям, которые раньше платили за «коммуналку» ресурсоснабжающим организациям, теперь предстоит перечислять деньги посреднику - УК. А ведь самые крупные управляющие компании имеют многомиллионные долги…

- Если вы хотите платить за коммунальные услуги напрямую «ресурсникам», то можете поднять этот вопрос на собрании собственников жилья. Жилищное законодательство разрешает прямые платежи даже при наличии договора с УК на управление МКД. Соответствующее право предусмотрено п. 7.1 ст. 155 Жилищного кодекса. По нашим данным, многие смоляне так и поступили. Например, жильцы 1200 из 1800 домов «Жилищника» уже напрямую рассчитываются за свет с филиалом «СмоленскАтомЭнергоСбыт». Таким образом, недавнее решение прокуратуры о недопустимости прямых расчетов со сбытовой компанией затронуло лишь треть жилфонда УК.

Мой совет: для собственника выгоднее платить за «коммуналку» все-таки управляющей компании, ведь она не имеет права начислять ОДН выше норматива. Другое дело, что действующее законодательство приводит к тому, что большинство УК боятся грядущего лицензирования, а именно гигантских трат на коммунальные услуги. Не секрет, что за них своевременно рассчитываются лишь 95 процентов горожан. Недобор управляющие компании вынуждены компенсировать собственной прибылью, а ее единственный источник - это графа «Содержание и ремонт».

Получается, что с 1 мая на УК ляжет и вся ОДН-нагрузка. А это обязательно аукнется собственникам жилья ухудшением обслуживания дома. После окончания процедуры лицензирования начнет работать механизм лицензионного контроля, а следовательно, УК можно будет привлечь к ответственности за недобросовестное выполнение своих обязанностей. Чтобы оплата ОДН не приводила УК к разорению и банкротству, сейчас в правительстве рассматривается вопрос об упорядочении норматива на ОДН и переводе оплаты ОДН из разряда коммунальной услуги в жилищную.

- Что будет с теми домами, в которых собственники жилья не проведут собрания или же откажутся от перехода на другую форму управления?

- В таком случае 1 апреля органы местного самоуправления проведут конкурс по отбору управляющей организации. Нетрудно догадаться, что в таких случаях самые высокие шансы на управление получат муниципальные УК. В Смоленске это ОАО «Жилищник». Чтобы избежать принятия решения за них сверху, тем смолянам, кто еще не провел собрание собственников жилья, рекомендую это сделать как можно скорее.

Среди передовиков

- А как ограничение непосредственного способа управления связано с началом лицензирования управляющих компаний?

- Напрямую, ведь до 1 мая собственникам жилья предстоит заключить договор управления с одной из лицензированных УК. Пока же свои заявки на получение лицензии в жилищную инспекцию подали лишь две организации - ОАО «Жилищник» (генеральный директор Алексей Ларичев) и ООО «Гарант-С» (руководитель Реваз Хмаладзе). До 1 апреля их примеру должны последовать все УК региона, ведь на рассмотрение заявки дается 30 дней.

С учетом того, что в Смоленской области зарегистрировано более 160 управляющих компаний, можно констатировать: апрель у специалистов жилинспекции будет очень напряженным.

Есть опасение, что управляющие компании из отдаленных районов (счет идет на единицы) захотят пройти лицензирование в последний момент. Хочется, чтобы они не рисковали и заранее побеспокоились о получении лицензии, а их директора побыстрее сдали квалификационные экзамены. В противном случае жилищный фонд муниципалитетов может вообще остаться без обслуживания.

- А что посоветуете жильцам малоэтажных домов, где квартир меньше 16. Менять ли им способ управления?

- У них ограничений нет. Другое дело, что управляющим компаниям брать такие бараки под свое крыло крайне невыгодно. Проведем, например, расчет для дома, каждая из 16 квартир которого имеет площадь 50 квадратных метров. Допустим, каждый из собственников жилья платит за содержание и ремонт одного «квадрата» 8 рублей. В месяц набегает 6400 рублей. Это максимальная сумма, получаемая управляющей компанией, которая должна пойти и на зарплату обслуживающему персоналу, и на «излишки» ОДН, которые в ветхих домах достигают рекордных значений. Получается, управляющая компания работает в убыток. Отсюда следует прописная истина: чем больше дом, тем выгоднее он для УК.

Что касается собственников старых малоэтажных домов, им следует понять главное - приватизировав свою квартиру в этом доме, они взяли на себя ответственность за состояние всего дома, а не только своей квартиры. Может быть, им лучше находиться на непосредственном управлении, может быть, проще создать ТСЖ.

В любом случае, еще одна прописная истина: собственность - это ответственность.

Менять управляющие компании станет труднее

- В конце января депутат областной Думы Сергей Щебетков рассказал «РП» об инициативе партии «Единая Россия» внести поправки в Жилищный кодекс. Предлагается принимать решение по «выбору способа управления многоквартирным домом» исключительно большинством голосов - более 50 процентов от общего числа собственников.

- Я абсолютно согласен с Сергеем Александровичем и его соратницей по фракции Тамарой Максимчук, стоявших у истоков этого законопроекта. Он пока не принят, но энергично обсуждается на федеральном уровне.

Сейчас, чтобы сменить управляющую организацию, собственникам квартир надо при кворуме в 50 процентов набрать половину голосов, то есть решения могут приниматься более 25 процентами голосов от их общего числа. Возникает ситуация, когда в одном многоквартирном доме может появиться до трех групп собственников, которые вполне легально могут регулярно проводить собрания и принимать решения по смене управляющих компаний. Все это создает препятствия для нормального обслуживания общего имущества и управления дома, дестабилизирует обстановку в доме.

Например, в Смоленске «боевые действия» между УК проходили в домах на ул. В. Гризодубовой, 3; ул. Попова, 130; пр. Строителей, 8б. Это далеко не полный список.

СПРАВКА «РП»

Как сообщил на брифинге со СМИ заместитель губернатора - начальник департамента Смоленской области по строительству и ЖКХ Юрий Пучков, в период с декабря по март 74 руководителя управляющих компаний региона сдали квалификационный экзамен. Семь «коммунальщиков» федеральный тест «завалили». Средний балл - 92 из 100 возможных.