Госрегистрация - дело тонкое, или Как обезопасить свою недвижимость от мошенников?

- Да, на это время введен мораторий. И более того, в Федеральном законе от 3 июля 2016 г. №360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» говорится, что за основу берется кадастровая стоимость и объектов недвижимости и земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года. Именно эта стоимость и будет применяться в следующие налоговые периоды - максимум до 1 января 2020 года.

- Как минимум тогда, когда субъект созреет для введения у себя этой новой системы. То есть в ближайшее время переоценки не будет.

- Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков в Смоленской области была создана еще в 2011 году. Но очень активно она начала работать в 2014-м (мы рассмотрели более 2 тыс. заявлений), когда вступили в силу результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов. Хотя как раз таки эта оценка была вполне адекватной. Более того, во многих районах нашего региона кадастровая стоимость земли даже снизилась. В отличие от кадастровой оценки, проведенной в 2008 году, когда наблюдался рост цен в 14 - 15 раз! Да, в центре Смоленска в ходе оценки-2013 кадастровая стоимость земли немножко подросла, зато за границами областного центра - стала меньше.

- Конечно, если раньше в год в судах рассматривалось порядка 50 - 80 «кадастровых» дел, то за девять месяцев этого года - всего 7.

- Из 159 поступивших заявлений мы рассмотрели 143, из них только в пяти случаях отказали в пересмотре кадастровой стоимости земли.

- Дело в том, что методика оценки земельных участков может быть массовой и индивидуальной - и они друг от друга очень сильно отличаются. Уже ни для кого не секрет, что кадастровая стоимость земли приближена к рыночной, но определяется она с помощью так называемого массового метода. Да, учитываются какие-то факторы стоимости - удаленность от центра, от дорог, наличие или отсутствие инфраструктуры и так далее, но все это делается для какой-то большой модели. И дальше уже в ее рамках для всех объектов с похожим разрешенным использованием определяется средняя кадастровая стоимость.

- Естественно. Когда же оценка производится индивидуальным способом, там уже учитываются все факторы стоимости для конкретного объекта. И бывают случаи, когда массовая оценка может быть выше индивидуальной на 70 - 80 процентов. У нас на комиссии кадастровая стоимость оспариваемого участка, как правило, снижалась в среднем на 50 - 70 процентов.

- К сожалению, это один из тех самых ляпов по землям населенных пунктов, который был допущен оценщиком. Попробую объяснить, как такое могло произойти. По существующей методике, все участки с индивидуальным разрешенным использованием относятся к определенным группам. Первый вид разрешенного использования - многоэтажное жилищное строительство, второй - малоэтажное, третий - коммерческое, четвертый - производственные цели и т. д. Исполнитель работ почему-то отнес все земельные участки под индивидуальными жилыми домами к первой группе видов разрешенного использования - как под многоэтажное жилищное строительство. И кадастровую стоимость рассчитал исходя из этих предельных показателей. И такая вот аховая ситуация, к сожалению, по всей области. Администрация сейчас занимается исправлением этих ошибок - массово вносятся изменения в постановления, пересчитывается кадастровая стоимость (причем чтобы при налогообложении не пострадали собственники, делается это задним числом - с 1 января 2014 года).

- Да, на ПКК можно узнать кадастровую стоимость любого объекта, а все обновления происходят в течение суток. Максимум - двух-трех.

- Перечень объектов недвижимости, которые подлежат госрегистрации, установлен действующим законодательством. Если нам на госрегистрацию представлены документы на госрегистрацию прав на земельный участок и предоставили правоустанавливающие документы, то мы, разумеется, его зарегистрируем, мы же не выезжаем на место, чтобы выяснить: остров это или что-то еще…

- Но мы зарегистрируем не остров, а земельный участок. Если кадастровая палата поставила его на кадастровый учет как земельный участок и если у обратившихся к нам по поводу госрегистрации есть какие-то документы на него…

- Это проблема даже не кадастрового учета, а добросовестности и профессионализма кадастровых инженеров, которые в своей работе должны учитывать зоны водоохраны, лесоохраны и так далее.

- Да, но это явление, скажем так, не массового характера. И кадастровая палата сейчас осуществляет верификацию (проверку. - Прим. ред.) своих данных, выявляет такие дубли и удаляет.

- Мы имеем дело с единичными случаями. Ведь после введения в действие Жилищного кодекса право собственности на земельный участок под многоквартирным домом возникает у собственников жилья автоматически. То есть люди в силу закона фактически становятся и собственниками земли. И это несмотря на то что участок не прошел госрегистрацию и налоги за землю они не платят.

Правда, теперь документы на госрегистрацию принимаются только в МФЦ или офисе кадастровой палаты.

- Если вы решите зарегистрировать права собственности на недвижимость в электронном виде, то действительно госпошлина сокращается на 30 процентов.

- Да, вы заходите на сайт Росреестра, находите раздел «Электронные услуги и сервисы» и вкладку «Государственная регистрация прав», туда заходите, заполняете заявление, прикладываете скан-образцы необходимых документов… Я проверяла, делать все это совсем несложно.

- Ее можно будет приобрести в любом удостоверяющем центре - их список есть на портале Росреестра. Более того, у нас сейчас идет становление удостоверяющего центра и на базе кадастровой палаты.

- По моей информации, такая ИЦП будет стоить для гражданина 250 рублей, во всяком случае, именно такие цифры озвучивались на пресс-конференции в Росреестре.

- Эта процедура прописана в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ. Организатором и заказчиком этих работ является субъект РФ. В Смоленской области эти полномочия губернатор передал департаменту имущественных и земельных отношений. Организатор кадастровой оценки принимает решение о ее проведении в отношении либо определенной категории земель, либо конкретных видов объектов недвижимости и оформляет все это соответствующим образом. Для этого в Росреестре запрашивается перечень объектов недвижимости этого целевого назначения. Мы все это выдаем, дальше они его смотрят на соответствие- несоответствие. Могут выбрать: что будут, а что не будут оценивать, проводят конкурсные процедуры, выбирают путем аукциона либо конкурса оценщика. Заключают с ним контракт. Оценщик проводит оценку, обязательно проводится экспертиза. Затем оценщик предоставляет результаты своей работы администрации, она их утверждает, а дальше эти сведения в электронном виде передаются в кадастровую палату.

- Вступает в силу Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а это значит, что функции по кадастровому учету и госрегистрации будут у одного органа - у Росреестра. На территории Смоленской области - соответственно, в Управлении Росреестра. С 1 января сокращаются и сроки: если госрегистрация будет производиться одновременно с кадастровым учетом, то срок регистрации составит 10 рабочих дней.

- Если нотариус подает от имени обратившегося к нему заявление в электронном виде, чем нотариусы очень активно пользуются по нотариально удостоверенным сделкам и по наследству, то срок регистрации у нас составляет всего один день. И у нас сроки разные! Я говорю об общем сроке регистрации. Сейчас, например, кадастровый учет - 10 рабочих дней, в совокупности с госрегистрацией - 20, а будет в два раза меньше - 10.

- Как известно, свидетельство у бывшего собственника не забирается, оно остается у него, и, к сожалению, некоторые граждане занимались тем, что многократно продавали разным людям одну и ту же квартиру… Это один момент, который теперь удалось невелировать. Второй заключается в ответе на вопрос: а насколько актуальна информация, которая содержится в свидетельстве о государственной регистрации прав? Например, вы утром купили квартиру, получили свидетельство с актуальной информацией, а вечером на квартиру может быть наложен арест.

- Ему можно подать заявление об исправлении технической ошибки - это бесплатно. Но свидетельства о госрегистрации прав он уже не получит, но по его просьбе мы можем выдать выписку из ЕГРП.

- Да, такой вид заявлений существует. Вы его подаете в том же порядке, как и все остальные документы - как и при госрегистрации в единое окно (либо в МФЦ, либо в офисе кадастровой палаты), где вы объясните, что именно хотите, и вам сформируют нужный бланк заявления.

- Да, потому что его заявление содержит информацию, запрещающую все регистрационные действия без его личного участия.

- Можно. Вы приходите в МФЦ и отменяете свое заявление. Но есть еще одна, на мой взгляд, куда более интересная возможность обезопасить свое имущество. На сайте Росреестра есть личный кабинет правообладателя, и если вы зарегистрированы на сайте госуслуги.ру., то легко сможете с его помощью контролировать все возможные изменения с объектами вашей недвижимости в режиме реального времени (например, площадь изменилась, ипотека появилась, наложили арест и т. д.) И сделать это очень просто. Вы просто подключаете функцию уведомления о любых изменениях, связанных с вашими объектами недвижимости: или с помощью смс-сообщений на сотовый телефон, либо на указанный вами адрес электронной почты. И вы будете всегда в курсе любых, даже малейших, изменений, связанных с вашими объектами недвижимости.

- Теперь кадастровые инженеры в обязательном порядке должны будут вступать в СРО (саморегулируемые организации). В Росреестр тоже поступало огромное количество жалоб на их действия, а мы некомпетентны их рассматривать, потому что кадастровые инженеры подчиняются только договору подряда, заключенному с заказчиками их работ. И в рамках осуществления договора подряда, если не выполняются договорные отношения, смоляне могли обращаться только в суд, где потом нужно было доказать, что, к примеру, кадастровый инженер допустил ошибку. А вашей читательнице можно посоветовать обратиться к помощи другого кадастрового инженера, который должен сделать заключение о допущенной ошибке, составить новый межевой план и отнести его в кадастровую палату для учета изменений границ этого участка в ГКН (Государственный кадастр недвижимости). По-видимому, когда этот земельный участок ставили на кадастровый учет, то неправильно определили его координаты.

- Но ведь институт кадастровых инженеров возник в 2008 году, раньше такой профессии вообще не было, и сейчас идет процесс становления. Ведь еще не прошло даже 10 лет. Правила работы для кадастровых инженеров разработали, но все это оставили на, скажем так, добровольном и порядочном отношении к делу. Сейчас нарабатывается практика и в этом вопросе, и государство понимает, что эту деятельность каким-то образом нужно регулировать. Поэтому если раньше предусматривалось добровольное участие в СРО, то с 1 января 2017 года кадастровым инженером может быть только член такой организации, на которую возлагается функция контроля за их деятельностью. В СРО будут действовать и квалификационные комиссии, в том числе и рассматривающие жалобы граждан, члены которых будут выезжать на место - вплоть до перепроверки координат участка и определения на местности, как и что было сделано… Ведь уже ни для кого не секрет, что раньше некоторые кадастровые инженеры даже не утруждали себя выездом на место, а все делали сидя за компьютером. Кроме того, прекращена деятельность комиссии по выдаче квалификационных аттестатов кадастровым инженерам. К слову, я была заместителем председателя этой комиссии. Соискатели подавали заявление, проходили тестирование, сдавали экзамен на должность кадастрового инженера, требований к специальному образованию не было, а сейчас, с 1 января, они вводятся. И делают для этого переходный период в пять лет, чтобы действующий кадастровый инженер, если у него нет «землеустроительного» образования, смог его получить.

35-12-34 - номер телефона справочной службы Управления Росреестра по Смоленской области.