Как узаконить самовольную постройку

Проблемы с регистрацией права собственностина недвижимость могут возникать у всех, кто решил возвести какое-либо сооружение. Зачастую люди пренебрегают процедурами согласования и на свой страх и риск возводят жилой дом, баню, гараж, павильон, предпочитая улаживать юридические формальности постфактум. О том, каким путем и в каких случаях можно узаконить самовольную постройку, а когда борьба заведомо обречена на провал, нам рассказала директор юридической консультации «Мегалекс» Елена Носкова.

«Архитектурных полукровок» век недолог?

Постройка оказывается вне закона, если она создана на участке, который не отведен под эти цели, если на нее нет необходимых разрешительных документов или если существенно нарушены градостроительные нормы. Человек, возводящий здание самочинно, не получает права собственности на него, т.е. не может его ни продать, ни подарить, ни поменять, ни сдать в аренду. А если суд признает постройку незаконной, затраты на снос «архитектурного бастарда» ложатся на инициатора строительства. В арбитражной практике есть такие случаи, когда застройщиков обязывали снести практически завершенный крупный торговый центр, только потому что земельный участок не предназначался для масштабного строительства, его целевое назначение было иным.
В случае, если здание уже построено и вы впритык столкнулись с его «легализацией», обойти судебные инстанции никак не удастся: орган регистрации недвижимости внесет строение в свой реестр объектов только после принятия соответствующего судебного акта. Подобного рода вопросами занимается либо суд общей юрисдикции (в ситуациях, когда дело касается физических лиц), либо арбитражный суд (если речь идет о юридических лицах). Весы правосудия склонятся в сторону истца, если государственные органы, наделенные правом выдела земельного участка, санкционируют уже начавшееся строительство. Однако есть одно обстоятельство, которое помешает признать право собственности даже на здание, построенное по всем правилам. Гражданский кодекс предусматривает, что самострой не должен нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан. Например, возле дачного домика кто-либо строит баню. Казалось бы, она никому не может помешать и нанести вред. Однако, если по соседству кто-то ведет подсобное хозяйство, суд принудит незадачливого строителя снести баню, так как сточные воды, проникая в землю, будут препятствовать безопасному (с точки зрения здоровья людей) садоводству и огородничеству. Нарушение санитарных норм поставит крест на самовольной постройке.

Подводные камни при строительстве

Судебная практика показывает, что самовольная постройка несет с собой непредсказуемые опасности. Бывают такие случаи, когда мошенникам удается совершать сделки с земельным участком, находящимся в собственности у других лиц. Так, гражданину R. выдали разрешение на строительство гаража. Он переоформил документы на гражданина N., заключив с ним договор. А тот подал на него в суд. Суть претензии состояла в том, что истец на собственные средства возвел гараж на данном земельном участке. Однако когда началось оформление права собственности на недвижимость, выяснилось, что настоящими владельцами земли оказались совершенно другие люди. К проблеме самовольного строительства прибавилось еще и мошенничество с земельным участком.
Если вы покупаете земельный участок, на котором стоит недостроенное здание, то, чтобы обезопасить себя от повторения чужих ошибок, нужно наводить справки о том, на кого зарегистрированы земля и постройка. Для этого в органе регистрации недвижимости следует взять выписки из реестра прав на недвижимость, где будет четко указан собственник земли и постройки.
Иногда, особенно в сельской местности, решают строить жилой дом на заброшенном соседском огороде, заручившись письменным согласием старушки, которая уже не может обрабатывать землю. Однако впоследствии оказывается, что участок принадлежит вовсе не бабушке, а другим лицам. Суд встанет на защиту законных интересов собственника земли, самовольная постройка перейдет к тому, кто владеет землей, а горе-строителю собственник участка возместит затраты на постройку в размере, определенном судом.

Кочующий павильон

Проблемы зачастую доходят до самых высоких судебных инстанций. Так, в Высшем арбитражном суде рассматривался иск о признании права собственности индивидуального предпринимателя на самочинно возведенный торговый павильон. Суд отклонил обращение по нескольким причинам. Во-первых, павильон не является объектом недвижимости, так как он не был стационарным. Во-вторых, земля, на которой располагалась торговая точка, находилась в аренде. Кроме того, в ходе судебного заседания выяснилось, что, по градостроительным нормам, земельный участок предназначался в будущем для строительства объектов недвижимости, социально значимых для города.
При выделении земельных участков нужно прежде всего обратить внимание на статус земли и капитальность того строения, которое вы собираетесь возводить. Если это павильон, то, получая право аренды земельного участка под ним, нечего и рассчитывать приобрести землю в собственность. Если в ваших планах - сначала временное, а затем капитальное строительство, то необходимо выяснить, предполагает ли выделяемый земельный участок возведение подобного рода объектов.

Как избежать проблем с «легализацией» земли?

В первую очередь нужно обратиться в орган землеустройства и описать земельный участок, где бы вы хотели начать строительство. Необходимо вдумчиво и скрупулезно подойти к выбору земельного участка, тщательно проследив при его оформлении, чтобы он не имел никаких ограничений и обременений в виде ареста, запрещения отчуждения и т.п. Затем департамент по строительству и архитектуре «наложит» ваш участок на электронную карту и выдаст свои рекомендации по поводу его конфигурации с учетом расположения инженерных коммуникаций и границ других еще не огороженных земельных наделов.