Метры решают всё

В России набирает обороты строительство по принципу проектного финансирования, предусматривающее применение эскроу-счетов. Главная цель этого новшества - снизить уровень рисков для людей, покупающих квартиры в домах, которые находятся в процессе строительства.
Эта контрмера предпринята правительством для того, чтобы исключить появление новых обманутых дольщиков, а ведь смоляне страдали от недобросовестных застройщиков начиная с 90-х годов прошлого века.

Прививка от доверия

Еще в 2018 году 234 смолянина официально были признаны «обманутыми дольщиками». Многим жителям областного центра и города Гагарин до сих пор памятны такие звучные названия фирм - фигурантов самых нашумевших в области скандалов, так и не построивших обещанные дома, как ООО «СК «Смоленскстройподрядчик», «Гагаринжилстрой», «Томсолсервис», «Новое пространство»… Но больше такой фокус у застройщиков не пройдет - теперь приобрести квартиру в строящемся доме можно только с использованием эскроу-счета.

По данным Отделения по Смоленской области Главного управления Банка России по Центральному федеральному округу на 1 января 2021 года жителям региона открыто 1510 счетов эскроу на сумму более 3 млрд рублей. По этим договорам уже построены и сданы в эксплуатацию 423 квартиры, деньги за них поступили застройщикам.

Годом ранее такие счета в регионе открыли всего 57 человек, и сумма на них составляла 49,2 млн рублей. В целом, на середину февраля текущего года, в Смоленской области более 1,5 тысячи строящихся квартир уже куплены через счета эскроу.

- Механизм финансирования строительства жилья с использованием счетов эскроу предусматривает, что оно ведется за счет средств застройщика и банковских кредитов. Деньги граждан, внесенные для приобретения будущего жилья, хранятся на счетах эскроу в уполномоченных банках до завершения строительства. Сегодня дольщик может без опасений приобретать квартиру в строящемся доме - застройщик получит доступ к деньгам покупателя лишь после ввода дома в эксплуатацию, - пояснил заместитель управляющего смоленским отделением Банка России Юрий Гоев.

Сохранность денег гарантирована

Это-то и привлекает покупателей квартир больше всего. Теперь сохранность ипотечных денег, по сути, гарантируют сами банки через использование механизма проектного финансирования. В жилищном строительстве его применение стало обязательным в июле 2019 года. Сейчас эта схема дала первые положительные результаты. Дольщики, теперь уже без опасений, продолжают активно брать кредиты для покупки квартир. Ведь если застройщик окажется недобросовестным, то заемными средствами он воспользоваться не сможет. Да и продать одну и ту же квартиру нескольким хозяевам, как это иногда бывало раньше, тоже не получится. Поэтому только по программе льготной ипотеки под 6,5%, запущенной в период пандемии, жителям региона в 2020 году одобрено 2653 заявки и заключено 1558 ипотечных договоров на сумму более чем 2,6 млрд рублей. И такая тенденция наблюдается не только на Смоленщине. Больше всего эскроу-счетов открыто в Центральном (107,4 тыс.) и Приволжском (63,5 тыс.) федеральных округах, а по количеству открытых счетов среди регионов лидируют Москва (60,2 тыс.), Московская область (24,9 тыс.) и Краснодарский край (16,5 тыс.).

Застройщики затянули пояса

- 1,5 тысячи договоров - это ни о чем, всего лишь треть от того объема жилья, который водился до принятия закона о проектном финансировании, - говорит генеральный директор АО трест «Смоленскагропромстрой» Вадим Потапов. - Мы, да и почти все ведущие застройщики, теперь строим за собственные средства или вынуждены брать кредиты.

А это очень сильно отражается на себестоимости квадратного метра жилья в новостройке. Например, наша организация кредитов не берет, строит только за свои средства, поэтому на наше жилье цены довольно демократичные. Но, учитывая ситуацию, при которой покупательная способность людей снижается, стараемся строить жилье эконом-класса. Например, трехкомнатные квартиры в проекты многих домов уже не закладываются, поскольку их никто не покупает. А если они и есть, то в центре города площадь такой квартиры, как правило, не превышает 80 кв. м, в более отдаленных микрорайонах - 60 кв. м. В целом же результатом внедрения проектного финансирования стало то, что и наша организация, и другие застройщики сократили объемы строительства жилья примерно на 50%, - пояснил Вадим Вениаминович.

- В принципе, нам выгодно пользоваться эскроу-счетами по тем объектам, на которые распространяется проектное финансирование, - рассказывает Вадим Косых, генеральный директор АО «Смолстром-сервис». - Такие дома у нас есть на улице Матросова, в Алтуховке. В данном случае для застройщика интересно то, что если есть проектное финансирование и сумма денег, поступившая от дольщиков на эскроу-счета, равна или превышает сумму планируемого займа на строительство дома, то кредит можно получить под очень низкий процент. Это выгодно для стройорганизации и не очень влияет на себестоимость жилья, - прокомментировал Вадим Вячеславович.

По последним данным, в феврале текущего года на территории Смоленской области возводится 63 многоквартирных дома, общей площадью 305 571 кв. м. Это меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года, на 21,7%. Средняя площадь квартир в этих МКД - 56,1 кв. м. Большинство этих строек - 72,1% - сосредоточены в областном центре, а основная масса разрешений на строительство выдана в 2018 году, до обязательного ведения эскроу-счетов. С тех пор на протяжении двух лет количество выданных разрешений на строительство неуклонно снижается. По прогнозам аналитиков, ползущие вверх цены на жилье остановятся в своем росте во втором полугодии 2022 года, а потом начнут снижаться, дойдя до минимума (менее 30 тыс. руб. за кв. м) к четвертому кварталу 2023 года. Так это или нет? Поживем, увидим…