Вадим Косых: «Падения цен на квартиры не прогнозируется»

- Вадим Вячеславович, как бы вы охарактеризовали общее состояние рынка жилья в настоящее время?

- У меня умеренная оптимистическая оценка состояния рынка, она основана на результатах, полученных в конце минувшего года. В начале 2022-го прогноз был скорее негативным, мы считали, что продажи квартир остановятся. Ведь недвижимость находится в элитном сегменте рынка, как, например, ювелирные украшения, а во время кризисов люди начинают экономить, квартиры в новостройках, как и золото, бриллианты, покупают в последнюю очередь.

Но такое мнение оказалось неверным, в 2022-м рынок почувствовал несколько этапов оживления, сначала в августе - начале сентября, а потом, после некоторого спада, в конце года. Дело в том, что в прошлом году планировали отменить льготную ипотеку и население в связи с этим начало активно покупать жилье. А теперь, в январе, у нас небольшой провал, но понятно, что просто отложенный спрос был реализован.

Несмотря на это, на сегодняшний день имеется пул свободных готовых квартир, причем как с черновой, так и с чистовой отделкой. Это достаточно редкое явление, такое у нас было в 2015 - 2016 годах, оно говорит о том, что произошло насыщение рынка.

Однако падения цен мы не прогнозируем, если и будут какие-то скидки, то небольшие, на неликвидные объекты.

Для значительного снижения цен на квартиры оснований нет. Стройматериалы, конечно, подешевели относительно апреля прошлого года, в том числе пеноблок, чуть ли не в два раза упал металл, еще целый ряд материалов вернулись к позициям конца 2021 года - начала 2022-го. Тем не менее мы чувствуем, что цены на квартиры сейчас около рентабельности, практически продаем чуть выше себестоимости.

То, что сейчас правительство продлило льготную ипотеку, пусть даже под 8%, это, конечно, серьезное подспорье, думаю, что через месяц этот инструмент должен уже заработать, и в марте начнутся продажи. Во всяком случае, мы на это надеемся.

- Как складывается статистика по строительству квадратных метров?

- Итоги года еще подводятся, но уже понятно, что в целом по России 2022-й был рекордным, должны достичь 90 млн кв. метров, по Смоленской области - примерно 450 - 500 тыс. Но такое увеличение связано с тем, что возведение этого жилья было начато еще в 2017 - 2020 годах.

Разрешений на строительство в 2022 году было выдано практически в 2 раза меньше, чем в 2021-м. То есть закладка новых домов сокращается. А инвестирование в создание новых микрорайонов, думаю, вообще приостановится.

Согласно прогнозам большинства представителей строительного сообщества, в ближайшее время ожидается снижение объемов на 15 - 20% за счет оттока с рынка случайных игроков, «захожан», которые рассчитывают на быстрые и большие прибыли. Ну а мы, для кого это хлеб насущный, дело всей жизни, конечно, будем продолжать строить.

- Какие проекты для вашей организации сейчас в приоритете, на чем сконцентрируете свои основные усилия?

- Алтуховка и Новосельцы - микрорайоны, которые мы давно развиваем и планируем строить дальше. На освоение новых территорий разбрасываться не будем. Потому что долго и дорого, этим хорошо заниматься, когда надо куда-то вложить лишние деньги. Сегодня этих денег нет, они вложены в закупку техники и оборудования в 2021-м, начале 2022-го.

Планируем немного строить на Киселевке, на улице Крупской сейчас возводим жилой дом и дальше будем продолжать там. На улице Матросова у нас планируется в середине года начало строительства.

- Вадим Вячеславович, для ваших потенциальных клиентов, которые сейчас собираются приобретать жилье, расскажите, в чем основа стабильной работы вашей организации.

- В комплексном подходе к производству в целом. Мы выстроили определенную вертикальную диверсификацию. Процесс начинается с добычи нерудных полезных ископаемых (песок, щебень), затем - у нас свои заводы, проектные институты, подрядные организации, техника. Вот эта вся цепочка работает на конечную стоимость квадратного метра, что и позволяет нам, безусловно, удешевлять себестоимость строительства.

Это фактически конвейерное производство, которое нацелено на конечный результат. И мы его не можем быстро нарастить, но не можем и быстро сократить. Допустим, строим в среднем по 40 тыс. кв. м в год. В прошлом году сдали 46 тыс. кв. м, в этом, наверное, 35 тыс. кв. м будем сдавать. Мы не можем строить намного меньше, иначе будут страдать от недогруженности наши производства, это повлияет на цены. Таким образом, если наши клиенты видят, что на объекте работает «Смолстром-сервис», то они могут быть уверены: дело будет доведено до конца, потому что деньги в возведение этого жилого дома однозначно уже вложены, на складах лежат материалы и запчасти.

- Очень важный момент - сопутствующая социальная инфраструктура. Вот у вас есть пример Новосельцев, где выстроили детский сад. Возле новых домов планируется возводить какие-либо социальные объекты?

- В Алтуховке и Новосельцах детские сады мы построили за счет средств, выделенных из федерального и регионального бюджетов. Я благодарен администрации Смоленской области, которая в свое время вошла в соответствующие программы и добилась того, что социальную инфраструктуру в новых микрорайонах финансируют, это ее заслуга.

Также областные власти сейчас с привлечением федеральных средств строят автомобильную дорогу, которая соединит Смоленск и Богородицкое. В Новосельцах тоже была построена небольшая дорога.

Что касается новых объектов, то хотелось бы, чтобы в наших микрорайонах появились школы. Тем более проектом планировки все это предусмотрено, земельные участки есть, как и мощности по сетям. Это, конечно, серьезные и масштабные проекты, которые не так просто реализовывать. Но надеюсь, что рано или поздно это произойдет.

- Вернемся к ценам на стройматериалы. Ожидаете ли вы в этом году их подъема? Как это может повлиять на стоимость квадратного метра?

- В целом на экономику скачки цен влияют крайне негативно. Предсказать мы эти подъемы и падения не можем, повлиять на них тоже. Чтобы минимизировать ущерб, в прошлом году еще по старому курсу, когда доллар стоил 55 рублей, закупили на этот год практически все материалы для инженерных сетей и оборудования: котлы, радиаторы, трубы, проводку, лифты и т. д. Таким образом, мы некий фундамент стабильности заложили на весь 2023 год. Будем надеяться, что, поскольку наше правительство не первый раз переживает кризисы, оно знает, как их преодолевать, и сможет обеспечить нам нормальные условия для производства.

- А изменился ли обобщенный образ покупателя квартиры? Какие предпочтения сейчас у смолян в отношении планировки, отделки?

- С 2018 года появилась тенденция к улучшению жилищных условий, к увеличению площади квартир и их качеству. На цену обращали внимание меньше, больше на отделку. 2022 год показал, что это уходит в прошлое. Теперь - обратная тенденция к сокращению площади квартир и снижению цен. Я считаю, что это не очень здорово, потому что приведет к деградации рынка в целом, когда дорогие и качественные материалы будут заменяться на более дешевые.

Мы пока к этому не готовы, строим по тем стандартам, которые были выработаны в «тучные» годы.

Но об уменьшении площади квартир уже задумываемся. Хотя строительный рынок инертный, нужны годы, чтобы новые проекты были созданы и прошли экспертизу.

Что касается планировки, сейчас формируется запрос на удобство маломобильных групп населения, на размещение на лестничной клетке, например, двух лифтов, мусоропроводов. Это потянет за собой увеличение количества квартир на этаже, их уже будет не 3 - 4, как сейчас у нас принято, а 6 - 10, с коридорной системой. Жизнь на месте не стоит. Как будет дальше - посмотрим.

Но пока мы свой формат достаточно комфортного жилья в сегменте среднего класса сохраняем.

- То есть у вас есть ваш покупатель, который выбирает определенное соотношение комфортности и стоимости. А чаще люди покупают квартиру с готовой отделкой или в черновом состоянии?

- До прошлого года процент продаж отделанного жилья постепенно возрастал, дошло примерно до соотношения 50 на 50. Нашими покупателями были в основном жители районов региона, которые переселялись в областной центр, и сами смоляне, желающие улучшить жилищные условия. Квартиры с отделкой брали те, кому было дорого платить ипотеку и одновременно выделять деньги на ремонт.

В прошлом году контингент клиентов немного изменился. Государство сейчас оказывает большую помощь переселенцам, людям, пострадавшим в результате боевых действий, вот этим группам населения квартиры нужны только с отделкой. Причем некоторые готовы доплачивать свои деньги, чтобы довести ее до максимума, включая мебель, кухню. А смоляне теперь покупают меньше жилья и просят черновой вариант.

- Что еще вы хотели бы сказать смолянам?

- Призвать, чтобы не боялись вкладывать деньги в недвижимость, поскольку это самый надежный способ сохранения средств. Тем более это поможет обеспечить будущее детей. Если есть возможность, надо стараться делать свою жизнь лучше, несмотря на опасения и трудности. Есть на рынке квартиры - надо брать!

Сергей ЯКИМОВ.

Ольга СТЕПИНА.

Адреса отдела продаж: г. Смоленск, ул. Энгельса, д. 23а; г. Смоленск, микрорайон Алтуховка, ул. 70-летия Победы, д. 2.

Телефон (4812) 24-24-67

Фото: АО «Смолстром-сервис»

Pb3XmBtzstY2gAk8knN2Ezy257pqAXephHv2fJQ