Вадим Косых: «Депутаты должны сохранить строительную отрасль для города и региона»

Докатившийся до России мировой экономический кризис особенно сильно ударил по таким небольшим городам, как Смоленск. Сегодня депутаты городского Совета на каждом заседании или приеме граждан рассматривают и решают вопросы, связанные с социальными и финансовыми сложностями. О том, как в такой ситуации работают городские власти, рассказывает депутат Смоленского горсовета, член фракции "ЕР" Вадим Косых.

- Вадим Вячеславович, какие вопросы чаще всего рассматриваются депутатами на заседаниях горсовета?

- Ситуация в нашем городе, в отличие от других областных центров, где мне приходилось бывать, довольно стабильна. Да, сегодня бюджет не позволяет сделать что-то глобальное, но объективности ради надо сказать, что за последнее время дороги, фасады зданий, отчасти кровли основательно подремонтировали. Администрация города старается в силу возможностей сносить старое, ветхое жилье, переселять людей в нормальные квартиры. Наиболее часто приходится решать проблемы, связанные с наполнением бюджета и расходованием средств на нужды города.

Давно назрел вопрос о коренной смене структуры городского транспорта. Те полумеры, которые предпринимались ранее, окончательно себя исчерпали. Сегодня городу необходимы новые автобусы, средства на которые предстоит найти. Больная тема - ремонт кровли многоквартирных домов. С этим к нам обращается чуть ли не половина избирателей. Да, в 2017 году многие из них отремонтировали, но много крыш еще протекают, работы здесь непочатый край. Часто жильцы просят привести в порядок подъезды, внутридомовые инженерные сети, автопарковки…

Как положительный сдвиг могу отметить победу над вакханалией в системе ЖКХ. При всех «минусах», которые в ней еще не искоренены, подведомственные МУП «Жилищник» ЖЭУ снова стали работать.

Вот уже два года не наблюдается системных перебоев с вывозом из города твердых бытовых отходов. А в целом мы, вместе с городской администрацией, постоянно работаем над вопросами развития производства, увеличения налогооблагаемой базы, привлечения в город и область инвесторов.

Кроме этого, занимаемся вопросами перевода участков из одной категории разрешенного использования в другую, выделением земли для ветеранов, инвалидов, финансированием программ закупки коммунальной техники, организацией детских завтраков...

Обращаются к депутатам за помощью и погорельцы, которых у нас довольно много, и те, кто пострадал от бродячих собак, по поводу сноса аварийных деревьев, регулирования работы транспорта. А вот это особенно важно, поскольку зимой традиционно сокращается количество дачных маршрутов, а сейчас многие люди круглый год живут на дачах. Вот и получается, что зимой они оказываются оторванными от благ цивилизации. И в целом эти проблемы, с помощью депутатов горсовета, постепенно решаются.

- В середине прошлого месяца глава НОЗа (Национальное объединение застройщиков жилья) Леонид Казинец заявил, что при вступлении в силу поправок в закон о долевом строительстве земельные участки в России могут подешеветь, в среднем в 10 раз, и произойдет это с 1 июля 2018 года? Вы в прошлом созыве возглавляли комиссию горсовета по вопросам градостроительной деятельности и землепользованию. Расскажите, как эти новшества могут повлиять на жизнь смолян и развитие Смоленска.

- В России, в том числе в Смоленской области, с начала 2000-х активно развивалось ипотечное кредитование, основной частью которого было участие заемщиков в долевом строительстве. Люди, желающие приобрести квартиры, брали займы, застройщики получали от них средства на строительство домов. Происходило это тогда, когда 30% здания было построено - как правило, на стадии второго-третьего этажа. И тогда получилось нечто подобное снежному кому, когда дольщик деньги уже заплатил, а застройщик дом еще не построил.

А тут еще добавились кризисные явления, которые начали раскачивать ситуацию до угрожающей амплитуды. И правительство очень боится провалов в строительной отрасли, того, что жилье не будет достроено и долевые деньги пропадут. Это обострит и без того напряженную социальную ситуацию. Сегодня средства, вложенные в «долевку», оцениваются в 6 - 8 трлн рублей. Если они пропадут, будет катастрофа, потому на государственном уровне началось введение защитных мер, чтобы обезопасить дольщиков. Это СРО, гарантирующее качество строительства, страхование ответственности застройщика. На случай, если организация вовремя не сдает дом в эксплуатацию, страховая компания должна была погасить все издержки. Но на поверку этого не произошло. Это мы видим на примере столичного СУ-155, когда вместе с застройщиком обанкротилась и страховая фирма. Иными словами, деньги дольщикам отдавать здесь никто не собирается.

Мне, как руководителю крупной строительной организации, не известно ни одного случая, когда страховые компании, с удовольствием собиравшие премии по 5% с квартиры, получив огромные барыши, что-либо кому-то оплатили. То же самое и в СРО. Собрали огромные суммы, а где теперь эти деньги, никто не знает. То есть там, где была дана воля нечистоплотным бизнесменам, ничего толкового не получилось.

Поэтому было принято решение о создании государственного компенсационного фонда, куда с 1 октября 2017 года каждый застройщик перечислит по 1% от стоимости квартиры, но только в домах, на которые задекларирована проектно-сметная документация и получено разрешение на строительство после этой даты.

Правительство считает эти меры недостаточными, поскольку, по мнению чиновников, на рынке жилья есть неквалифицированный клиент - покупатель квартир или домов. Это лицо не может контролировать финансовую ситуацию застройщика, поэтому заключает договор на долевое участие с большим риском для себя. И у правительства есть намерение вообще отказаться от «долевки», разрешив продавать только готовое жилье.

- Хорошо, защита дольщика - дело нужное. Но есть ведь и другая сторона - застройщик. Где ему взять деньги на строительство жилья? Идти в банк за кредитом? Но банкиры, просчитав ситуацию, «накрутят» проценты повыше, а это отразится на себестоимости квадратного метра. В итоге платить будет все тот же человек, которому нужна квартира? Как депутаты Смоленского горсовета могут защитить смолян от «перегибов» на местах?

- Да, вопрос о том, где взять деньги на строительство жилья, стоит очень остро. Давайте не забывать, что речь идет о сумме в 6 - 8 трлн рублей. Банки откровенно признают, что таких средств у них нет. Поэтому отказаться от долевого строительства сразу не получается, и Минстрой определил переходный период до 2020 года. К этому времени все финансовые проблемы должны быть решены. Но как на это время защитить дольщика? Правительство принимает решение выдавать только одно разрешение на организацию. Могу привести для примера такой факт - в одной из строительных фирм сейчас 15 разрешений. Это означает, что с 1 июля этого года сегодня ей надо создать столько же дочерних фирм, чтобы было по одному дому у каждой. Они должны будут иметь 10% от стоимости проектных работ в уставном капитале и столько же свободных средств на банковских счетах.

В итоге это 20% от стоимости дома. Только при наличии такой суммы организации будет разрешено привлекать средства дольщиков. Смысл этого в том, что сейчас человек, внося деньги, не знает, тратятся они на строительство его дома или какого-то другого. А если организация строит единственный объект, то любой проверяющий может увидеть, как идет строительство, на что уходят средства. Таким образом, банки будут финансировать не крупную головную организа цию, а небольшого «специализированного застройщика». То есть вопрос очень серьезный.

- Для смоленских строителей это хорошо или плохо? Как это отразится на строительной сфере города в целом?

- Плохо, потому что это много дополнительной работы. Надо подыскать 15 директоров, столько же главных инженеров, прорабов… Еще надо не менее 30 профессионалов, которые могут зарегистрироваться в Госреестре специалистов. Для Смоленска это проблема, потому что основная масса людей, работающих в строительстве, - выпускники нашего строительного колледжа. Они, не имея высшего образования, не могут числиться в этом реестре. И это серьезнейший удар по профессиональному образованию и по местным строительным организациям.

- И все же, если после 2020 года долевого участия больше не будет, как Смоленску выходить из такой ситуации? На что надеяться смолянам?

- Вариант первый – банковское проектное финансирование, когда организация предоставляет в финансово-кредитную организацию проект здания с указания сроков сдачи в эксплуатацию и прочих параметров. Тогда речь идет о софинансировании, в котором участвуют банк и застройщик - в пропорции примерно 30% на 70%, при высокой процентной ставке по кредиту. Иногда банки, даже при заключенных договорах, без объяснения причин денег не дают. А если у нас есть поддержка от дольщиков, то это не так страшно. Но с 2020 года иного источника финансирования, кроме банка, у застройщика не будет. Таким образом, придется останавливать строительство и увольнять людей. Но ведь после того как распустишь коллектив, вновь собрать его невозможно. Отсутствие финансирования в течение двух-трех недель приведет к краху большинства небольших смоленских строительных фирм.

Банки прекрасно понимают, что квартиры у них находятся в залоге с большим дисконтом и, не профинансировав строителей в течение месяца, дом банкиры могут забрать за 40% от его стоимости. Далее - продажа квартир за 100% стоимости, неустойка от фирмы плюс 60% маржи обеспечены! Очень выгодный бизнес для банков. Поэтому смоленские строители выходят на уровень правительства с предложением прописать ответственность финансово-кредитных учреждений, софинансирующих стройку, равную ответственности застройщика.

То есть если банки по какой-то причине прекращают финансирование, то они полностью возмещают убытки строителям! Второй вариант - финансирование долевого участия через банк, который выступает дл дольщика гарантом исполнения перед ним обязательств. Сложность заключается в том, что в Смоленске работают только филиалы или представительства столичных банков. Теперь уже нет и специалистов, которые могут работать с проектной документацией, они все сосредоточены в центральных офисах, в Москве. Это может привести к тому, что финансировать строительство на Смоленщине никто не будет и сюда зайдут крупные столичные застройщики, которым наши организации и люди будут только помехой, от которой они быстро избавятся.

Эта ситуация сложилась по нескольким причинам, потому что хотели сделать как лучше, а получилось как всегда. Ужесточением правил работы строительных организаций занималось сразу несколько министерств, когда их усилия сошлись вместе, вырисовалась такая проблема. Сейчас по этому поводу на всех уровнях власти разгорелся грандиозный скандал, поэтому есть надежда на изменение ситуации к лучшему.

Нас поддерживают губернатор, Национальное объединение застройщиков жилья, Минстрой, депутаты Госдумы… Надо разработать законодательство, которое позволило бы развиваться местным строительным организациям.

- С какой инициативой вы, как депутат горсовета, хотели бы выйти на заксобрания более высокого уровня?

- Необходимо хотя бы сохранить СРО строителей. В этом нас поддерживает губернатор Алексей Владимирович Островский и депутаты областной Думы. Мы все же хотим, чтобы долевое участие в строительстве сохранилось, потому что это серьезная альтернатива банковским кредитам. Да, это надо решать на уровне Государственной Думы. Но надо понять, что только на деньгах банкиров отрасль развиваться не сможет, потому что это будет очень жесткая структура, отметающая какие-то архитектурные поиски, возможности комплексного развития территорий…

Например, многие смоленские стройорганизации, получившие в межкризисные времена достаточно высокие доходы, начали заниматься комплексным освоением территорий, строительством инженерной и социальной инфраструктуры, освещения… Нам строительство микрорайона Новосельцы обошлось в 300 млн рублей.

Ни один банк нам бы не дал на это строительство таких денег на длительный срок. Они привыкли работать на высоких процентных ставках, и на коротких деньгах, когда проценты и основной долг по кредиту надо начинать выплачивать чуть ли не в момент заключения кредитного договора. Ведь до того, как начать строить дом, надо сделать вертикальную и горизонтальную планировки, ливневоды, водозаборы, водопроводы, коллекторы, канализацию…

Раньше деньги на строительство целого микрорайона можно было взять у заемщика, теперь маленькая организация, «специализированный застройщик», такой вольности не может себе позволить. На полученные от людей средства она должна строить один-единственный дом. Там, где колоссальные вложения на длительный срок, бани заниматься этим не будут. В этом случае программа развития города должна быть полностью переосмыслена. Если раньше инфраструктура строилась за счет застройщика, то теперь кредиты на ее возведение должно будет брать государство, в лице муниципалитетов. Они должны будут взять на себя функции заказчика развития городской инфраструктуры. Ведь инженерные сети на месте будущей застройки должны быть сделаны именно за счет МО. Но у них нет денег, а теперь за счет ликвидации «долевого участия» их заберут и у застройщика. Кто строить будет?

Думаю, что со мной согласны все мои коллеги-депутаты и строители. Мы должны сохранить строительную отрасль для города и региона. В конце-концов был же лозунг «Живешь на Смоленщине - будь строителем!». Сегодня он как никогда актуален!