Торг в Смоленске уместен!

Пустующих площадей в «пассажах» Смоленска все больше, а тем временем строится несколько новых крупных торговых центров. «Рабочий путь» выяснил, хватит ли на них арендаторов и как изменились ставки на сдачу внаем торговой недвижимости.

Метр магазина - каждому!
Замечено, что Смоленск в инфраструктурном плане на пару лет отстает от других процветающих областных центров, и в форматах коммерции тоже. Бывая в гостях у более успешных соседей, мы еще сравнительно недавно дивились на торговые центры с эскалаторами, фонтанами и дверями на фотоэлементах. Теперь уже и нам не в диковинку мегамоллы и гипермаркеты. Удивляет скорее другое - сколько их! А также оптимизм бизнесменов в отношении покупательной способности смолян. Кажется, они вознамерились сделать из города потребительский рай на земле.
Бум строительства торговых центров в Смоленске начался в 2011-м, когда открылись «Линия», «МЕТРО», «Байкал» и «РИО», гипермаркет «Магнит Семейный» на ул. Попова, «Империя», «Багратион» и др. По данным городской администрации, в тот год объем инвестиций в торговле и родственных сферах увеличился в 6,5 раза! Правда, в 2012-м он упал почти наполовину. Тем не менее начали работу ТРЦ «Галактика», супермаркет «Фортуна» на ул. 25 Сентября, торговые центры «Белая софа», «Зебра», «Альтаир», гипермаркет «Стройдепо» и др. В 2013-м тенденция к сокращению инвестиций продолжилась. «Это обусловлено завершением строительства торговых объектов... в связи с насыщением спроса со стороны населения. Обеспеченность населения площадью торговых объектов на 01.01.2013 составила 985 кв. м на 1000 человек при нормативе 626 кв. м», - говорится в отчете мэрии. То есть в полтора раза больше, чем нужно! Получается практически по квадратному метру магазина на каждого жителя города! Несколько заявленных проектов не было реализовано - встала стройка на Краснинском шоссе, канула в Лету идея возвести «Рамстор» на Королевке, не определена судьба ТЦ «Гагаринский». Но дальше ожидается новый инвестиционный всплеск: полным ходом идет строительство масштабных торгово-развлекательных комплексов на ул. 25 Сентября, Кутузова, плюс серьезно расширяется ТРЦ на ул. Новомосковской (см. «Рабочий путь» от 22 июля). Куда нам столько?
Торговых центров много не бывает, вопрос - каких
Так считает предприниматель, владелец ТЦ «Байкал» Юрий Березин, к которому мы обратились за комментарием.
- Ничего удивительного не происходит, все закономерно, - говорит Юрий Алексеевич. - Нечто подобное в свое время произошло с АЗС. Когда-то на весь город их было пять-шесть, и везде стояли очереди. Поэтому, когда разрешили строить заправки частникам, начался бум. А потом их стало столько, что рентабельность бизнеса упала. Они или закрывались, или переходили под крыло крупных компаний, которые берут объемами. То же и с магазинами - крупные вытесняют мелочь. То, что сейчас находится на первых этажах, умрет, это вопрос времени.
- Прямой вопрос: нужны ли новые торговые центры Смоленску?
- Нужны. Другое дело, что нужны хорошие, отвечающие современным требованиям комплексы, с хорошей архитектурой, вписывающиеся в окружающий ландшафт. Простым жителям Смоленска большое количество торговых площадей только на руку. Чем их больше, тем меньше цена товара - коммерсанту не придется закладывать в стоимость высокую арендную плату. Между торговыми центрами обострилась конкуренция за покупателя. Считаю, выживут те, кто правильно расположен и стремится соответствовать современным требованиям. Например, район Колхозной площади - транспортная развязка, рядом вокзалы - ж/д и авто-, - что является приоритетом. Судя по данным археологических раскопок, в этом месте издревле, еще с домонгольских времен, занимались коммерцией, место «намоленное». Здесь торговые объекты свою кассу соберут. А многие другие будут вынуждены идти на понижение арендной платы или перепрофилирование.
- Это как?
- В Западной Европе, Соединенных Штатах и т. д. это уже «проходили»: торговые центры, в которые забыли дорогу покупатели, закрываются или меняют «сферу деятельности». Но для этого нужно нормальное здание, а не, условно говоря, переделанный ангар. Серьезный комплекс можно отдать, например, под офисы. Сегодня же негде разместить госструктуры - некоторые службы до сих пор занимают детские садики, а дошкольных учреждений не хватает.
- Но есть ТК, расположенные удобно, а все равно торговля в них, судя по количеству пустующих площадей, не идет.
- Место может быть многолюдным, но если рядом нет парковки, если владельцы не вкладываются в развитие - установку кондиционеров и т. д., - это негативно скажется на бизнесе. Вообще народ в хорошем смысле «обнаглел». Хочет приехать на машине, забить тележку покупками, загрузить в багажник и неделю не думать о покупках.
- Что происходит сейчас со стоимостью аренды?
- Ставки уже упали и с открытием новых торговых центров неминуемо продолжат идти вниз. Конкретно сказать сложно - слишком неоднородная картина. Вообще стоимость аренды в крупных центрах варьируется в пределах 1 - 3 тыс. рублей за квадратный метр, в зависимости от множества факторов - «проходимости» места и т. д. Знаю, в одном из строящихся комплексов сначала подняли планку до 7 тыс. - космический по смоленским меркам уровень, а сейчас предлагают уже по 2,5 тыс. и ниже.
- Обратимся к статистике. Крупные торговые центры заявляют о средней посещаемости в 25 - 30 тыс. человек в день.
- В выходной в районе Колхозной площади, думаю, такое возможно. Но это пик. При населении города немногим более 300 тыс. человек это каждый десятый - считая и младенцев, и стариков. Это нереально. А понедельник - вообще мертвый день. Плюс в нашем небогатом областном городе с невысокими зарплатами платежеспособный спрос сильно ограничен.
- Не ждете ли вы повторения 2009 года, когда из-за кризиса стали массово съезжать арендаторы, а освободившиеся площади за копейки занимали лотерейные клубы?
- Предпосылок к этому не вижу, экономические трудности Россия преодолеет.
- В какую сторону будет эволюционировать смоленская торговля?
- Мы прогрессируем, уходим от железных неприглядных ларьков. Администрации даже не надо их «душить», это вопрос времени. Людей, которые ходят не на рынки, а туда, где можно купить все и сразу, теперь больше. Появляются новые отделочные материалы, технологии. Думаю, торговые центры будут строить фундаментально, более интересно и симпатично.
Ставки - вниз
Статистика подтверждает наблюдения Юрия Березина - исследования компании «Эксперт» отражают тенденцию к падению ставок. По сравнению с 2010-м, предшествовавшим буму открытия крупных торговых центров, стоимость аренды либо возросла совсем незначительно (в Ленинском районе Смоленска и в муниципалитетах региона), либо снизилась (в Промышленном и Заднепровском районах).