Как в Смоленске не попасть впросак при заключении договора управления домом

Как известно, в доме живет порядка 50–200 собственников, кроме того, как правило, имеется собственник муниципального жилья, в лице Администрации г. Смоленска. Кто же должен выполнять ответственную работу по выбору компании,  составлению проекта, договора и проведению собрания владельцев жилья? Согласно Жилищному Кодексу РФ эта обязанность собственников!
 
Без домовых комитетов никуда!

Лучше всего справится со столь важной работой инициативная группа из числа трех-пяти Собственников. Ей придется изучить жилищное и иное законодательство, познакомиться с кандидатом, претендующим на управление домом, предварительно согласовать все условия в договоре и провести собрание собственников в порядке, определенном Жилищным Кодексом (ст. 45 – 48).
В дальнейшем желательно инициативную группу преобразовать в домовой комитет, наделив решением собрания собственников полномочиями по контролю за исполнением условий договора компанией, а также для связи с  органами власти и другими организациями.
Домовой комитет  - первичное звено в территориальном общественном самоуправлении (ТОС). А это означает, что Глава города, депутатский корпус, избранные нами, смолянами, обязаны всемерно помогать домовым комитетам в их деятельности и обеспечить материальное поощрение председателей в порядке, утвержденном решением Смоленского горсовета 28 сентября 2007 г. № 650. Домовой комитет – хозяин многоквартирного дома, подконтрольный собранию собственников.
Есть и другой путь. Каждый из 50-200 собственников можеи заявить: «Моя хата с краю, ничего не знаю, у меня тысяча личных дел». Тогда все останется по-старому. Вы станете униженными просителями у владельца частной компании и будете исправно платить ему квартплату, не зная за что, и получать те жилищно-коммунальные услуги, которые он соизволит предложить в  договоре.
Как в этом случае защищать свои интересы в суде или иных органах – неизвестно, поскольку ваши права, возможно и сознательно, в договоре юридически грамотно не оформлены.
 
Аксиома

Управляющая компания не имеет права самостоятельно проводить собрания собственников жилья это противоречит ст. 45 Жилищного Кодекса РФ. Закон эти права предоставил собственнику! Если представитель собственника муниципального жилья взял на  себя обязанности по проведению собрания собственников, то он обязан предъявлять им доверенность, оформленную в соответствие со ст. 185 Гражданского Кодекса РФ.
Размер платы за жилое помещение регулируется Жилищным кодексом. Управляющая организация вправе предложить свой вариант размера платы за жилье, но собственники вправе не согласиться с ним, оформив это решением собрания в порядке, определенном статьями 45-48 Жилищного кодекса РФ. В этом случае вступает в силу п. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ – размер платы за жилое помещение устанавливается органом местного самоуправления (тарифы на жилье на 2010 год утверждены решением Смоленского городского Совета от 22.12.2009 № 1345).
 
На что обращать внимание при заключении договора?

Проверить у кандидата, претендующего на управление вашим домом, наличие Свидетельства о государственной регистрации его в качестве юридического лица. Уточнить размер уставного капитала.
Узнать, какой способ обеспечения исполнения обязательств по договору он выбирает: страхование ответственности управляющей организации, безотзывную банковскую гарантию или залог депозита (ст. 329 Гражданского кодекса РФ). Если эта информация объявляется кандидатом коммерческой тайной – это первый признак, что данная фирма, возможно, из серии «Рога и Копыта».
Если компания хорошо зарекомендовала себя при обслуживании других домов и внушает доверие, то предложите ей ваши условия для договора, взяв за основу текст «Примерной формы управления многоквартирным домом», утвержденной Смоленским горсоветом. Этот документ прошел правовую экспертизу и соответствует всем нормам законодательства и интересам граждан. Где его взять? На сайте smolensk.news-city.info в разделе Документы (РЕШЕНИЕ СМОЛЕНСКОГО ГОРОДСКОГО СОВЕТА ОТ 28.12.2007 N 758 "О ПРИМЕРНОЙ ФОРМЕ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ").
 
Что должно быть в договоре?

1. Договор управления домом должен  заключаться с каждым владельцем квартиры на условиях, принятых собранием собственников.
2. В контракте должен быть указан перечень жилищных услуг, соответствующих решению Смоленского городского Совета от 22.12. 2009 г. №1345, исходя из которого утвержден тариф на содержание и ремонт общего имущества в доме.
Однако компании умудряются обязательный перечень данных услуг необоснованно сократить. Так, в договоре ряда компаний куда-то исчезла работа по уборке снега и наледи (сосулек) с крыши. А потому будьте внимательны, а то сосульки придется сбивать самостоятельно.
3. При согласии собственников перечень жилищных услуг можно увеличить за счет дополнительной платы за жилые помещения.
 
В зоне особого внимания

В договоре компания может навязывть такое условие:  она участвует в предоставлении коммунальных услуг, хотя Жилищный Кодекс РФ четко определил, что управляющая организация «предоставляет коммунальные услуги собственникам». Это совершенно разные по смыслу предложения! В некоторых контрактах из перечня коммунальных услуг неожиданно исчезли электро- и газоснабжение (нарушены требования ч.2 ст. 162 ЖК РФ и пунктов 6 и 49 «Правил предоставления коммунальных услуг гражданам»).
 
Как узнать, на что тратят деньги управляющие организации?

Самый болезненный вопрос граждан: «За что мы платим управляющей организации?» Вопрос закономерный, но ответа на него в большинстве договоров вы попросту не найдете. Но все в  ваших руках. Введите в контракт в обязательном порядке следующие финансовые показатели:
- цены по видам работ (услуг) для содержания и ремонта дома;
- размеры финансирования по перечню работ (услуг) содержания и ремонта дома;
- смету по содержанию и ремонту дома;
- цену договора по содержанию и ремонту дома.
Данные показатели оформляются отдельным приложением к договору. Образцы форм можно взять из «Примерной формы управления многоквартирным домом», утвержденной Смоленским горсоветом (приложения № 5, 8 и 9).
Основанием внесения в договор указанных финансовых показателей являются требования ч. 2 ст.10 и ч.1 ст. 33 Закона РФ «О защите прав потребителей»; пункт 17 правил, утвержденных Постановлением правительства РФ от 13. 08. 2006 №491; ст. 422 - 424 ГК РФ.
Вместо этих существенных условий в договоре компании предлагает ограничиться указанием производственных затрат на 1 кв. м жилой площади.
Несоблюдение вышеназванных требований законодательства в договоре приводит к нарушению прав потребителей:
по утверждению собранием собственников размеров финансирования по основным видам работ (услуг);
 по составлению сметы содержания дома;
 по контролю за целевым использованием средств – взносов жителей дома;
 по перерасчету размеров платы за жилые помещения при ненадлежащем выполнении исполнителем работ по содержанию и ремонту дома;
 по взысканию законной неустойки.
 
Простая арифметика

Для примера определим цену договора содержания и ремонта дома по формуле:
Цена дома = S х Т х 12,
где S – общая жилая площадь в доме; Т – тариф по содержанию и ремонту дома; 12 – число месяцев в году.
Ц дома = 5000 кв.м х 10,52 руб. х 12 мес. = 631 тыс. руб.
Данную сумму (631 тыс.  руб.) нужно с учетом предложения компании совместно с инициативной группой собственников распределить по видам работ и статьям сметы, а в дальнейшем осуществлять соответствующий контроль за их расходованием.
Без организации домовых комитетов, повышения знаний у собственников по юриспруденции, правилам и нормам технической эксплуатации жилфонда, заключения договоров управления домами, соответствующих требованиям законодательства и установления постоянного контроля за исполнением договора, ожидать улучшения в работе управляющих компаний – нет оснований!

 

Теперь граждане – собственники помещений несут все расходы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Взаимоотношения между собственниками помещений и управляющими организациями определяются на основе заключаемых договоров управления (обслуживания) многоквартирными  домами. При этом споры между сторонами договора в основном решится в судебном порядке.
Сегодня у собственников помещений появилось право выбирать управляющую организацию, но этот выбор, увы, невелик. Рынок жилищных услуг в Смоленске находится в зачаточном состоянии.
Если мы хотим получать качественные жилищно-коммунальные услуги, в необходимых объемах и в установленные сроки, то должны заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, причем соответствующий требованиям законодательства! Задача это непростая, ведь цель любой компании – получение максимальной прибыли, все остальное – вторично!

 

Чтобы научится отстаивать свои права и законные интересы важно иметь и пользоваться следующим минимумом правовых актов: Жилищный кодекс РФ, его подзаконные акты – Постановления Правительства РФ от 23.05.2006  №307 и от 13.08.2006  №491, Закон РФ «О защите прав потребителей» и Гражданский Кодекс РФ (части первая и вторая). Они вам нужны постоянно!