Смоленская область: Земельный регион-67

Глобальный экономический кризис, жестко ударивший по нефтезависимой экономике России, и низкая инвестиционная привлекательность Смоленской области резко осложнили и без того непростую обстановку на региональном земельном рынке. То, что сейчас там происходит, еще не стагнация, но уже и не развитие. Об этом говорят количество сделок купли-продажи земельных участков и динамика цен на них. Ситуацию, сложившуюся в этом сегменте, комментирует руководитель филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра по Смоленской области» Александр Гриневич.
- Александр Николаевич, какие земли сегодня пользуются наибольшим спросом?
- Сегодня развитие областного земельного рынка идет далеко не теми семимильными шагами, как до начала кризиса. Несколько лет экономических потрясений сделали землю не таким востребованным товаром, как раньше. Сказалось и то, что люди, имеющие средства, уже вложили их в недвижимость. На большинстве приобретенных участков уже построены дома, дачи, другие выставлены на продажу. Но в настоящее время предложение явно превышает спрос. Сейчас участок под индивидуальное
жилищное строительство можно недорого купить не только в сельской местности, но и в Смоленске. Единственным «живым» направлением остается приобретение земель под ИЖС. Покупают в основном строительные фирмы, потому любой девяти- или десятиэтажный дом полностью окупается, если распродать квартиры на первых четырех этажах. А это застройщикам делать пока удается.
Если говорить о ценах, то на территории областного центра земля под ИЖС стоит от 125 до 1 250 руб. за квадратный метр в зависимости от удаленности от центра города, наличия инженерных коммуникаций, транспорта и многих других факторов. Больше всего предложений о продаже участков приходится на Промышленный и Заднепровский районы. Очень «дороги» Смоленский район и территории в муниципалитетах, прилегающих к Московской области, - от 5 до 1 500 руб. за квадратный метр. На третьем месте - север области, парк «Смоленское Поозерье». Там продавцы заявляют цену от 200 до 500 руб. за тот же «квадрат». А вот земли юго-восточной окраины региона самые дешевые - от 5 до 85 руб. за квадратный метр.
Подготовка города к юбилею потребовала строительства гостиничных комплексов и прочей инфраструктуры для обслуживания туристов. Это вызвало оживление в продаже участков?
- Нет, сделки купли-продажи земель, видом разрешенного использования которых является размещение и строительство гостиниц и торгово-офисных комплексов, остаются единичными. К тому же если и затевается строительство подобных объектов, то оно, как правило, «привязывается» к областному центру или автомагистрали М1. В этих местах действительно существует какое-то подобие
рынка. Есть спрос, предложение, торг, в результате которого начальная цена может быть существенно снижена. В остальных районах области каждое предложение эксклюзивно.

В ближайшие годы «точечная» застройка Смоленска не прекратится. Для этого, по мнению специалистов, нет юридических оснований. А вот для продолжения бесчинства, уродующего облик древнего города, они заботливо созданы. И дело тут даже не в некомпетентности или коррупционности ныне действующих чиновников, а в том, что много лет назад участки под застройку были проданы строительным фирмам, многих из которых давно нет. Но частная собственность на главную городскую недвижимость осталась незыблемой, просто сменились реквизиты хозяев. И на перешедших из рук в руки участках, как грибы после дождя, растут гипермаркеты и многоэтажки.
- Что надо сделать , чтобы все-таки остановить тот строительный и архитектурный беспредел, от которого сегодня страдают и город, и горожане?
- В 2012-м продолжается выделение участков под «точечную» застройку. Это возможно потому, что в городе приняты правила застройки, утвержден Генплан до 2025 года, а вот пакета документов по планировке территории нет. Следовательно, у судов нет оснований отказывать «точечникам» в предоставлении участков. Городская администрация пытается этому противостоять, но тщетно.
Офисные особняки и торговые центры появляются в самых непредсказуемых местах. Для них более всего подходят участки площадью в четыре-пять тысяч квадратных метров, которые еще можно с трудом отыскать в центральных микрорайонах.
Видимо, этому «способствует» и сложившаяся цена - от 3 800 до 4 500 рублей за квадратный метр, (в среднем - 3 073 руб). И пока есть хоть один метр свободной земли, застройка Смоленска с нарушением правил землепользования и планировки территории продолжится. Чаще всего в областном центре выставляют на продажу участки площадью от 700 до 46 тыс. кв. м. Причем самые дорогие, стоимостью от 1 994 до 3 800 руб. за кв. м, - в центре. Впрочем, участки под торгово-офисную застройку пользуются спросом и в таких городах, как Сафоново и Гагарин. Там цена квадратного метра колеблется в весьма широком диапазоне - от 900 до 4 500 руб. за каждый квадрат. В среднем по области стоимость участка под коммерческую застройку сложилась в пределах 28 - 4 500 руб. за каждый квадрат.
- Было время, когда имущество бывших колхозов и совхозов раздавалось населению в виде земельных паев. Средний размер такого надела составлял семь гектаров. Большинство из них за бесценок оказалось в руках перекупщиков. Что с этими землями стало сейчас?
- В данном случае речь идет о землях сельскохозяйственного назначения. Если они расположены близко к промзонам Смоленского и Гагаринского районов, то их можно выгодно перепродать. Например, больше всего на продажу предлагается участков площадью до 1 га (50 процентов от всех имеющихся). Наделы от одного до пяти га составляют 30 процентов, а свыше этого - 20 процентов предложений. Интересуются ими в основном производственники. В немалой степени это связано с выносом некоторых предприятий за территорию Москвы.
- Судя по тенденциям рынка, область потеряла много земель сельскохозяйственного назначения, которые уже переведены в другие виды разрешенного использования?

- Не все так плохо, хотя земли сельхозназначения продолжают оставаться наиболее дешевым товаром на этом рынке. В среднем она стоит от двух до 195 рублей за кв. м. На сегодняшний день их числится 2 221 тыс. га. А по сравнению с 1 января 2011 года площадь снизилась на 0,2 тыс. га. Произошло это за счет перевода земель сельхозназначения в земли населенных пунктов и промышленности.
Например, в Смоленском и Холм-Жирковском районах на 281 гектаре планируется добыча полезных ископаемых, в Починковском районе - строительство нефтеперерабатывающего завода, в Сафоновском муниципалитете появится предприятие по переработке нефти и стабильного газового конденсата, в Дорогобужском районе - полигон по захоронению промышленных отходов, в Смоленском - транспортно-логистический комплекс, немало гектаров займет и строительство Балтийской трубопроводной системы.
Но в последнее время бизнесмены не очень охотно скупают сельхозземли для размещения предприятий. Сказывается то, что процесс их перевода под промышленное использование трудоемок и по цене сопоставим со стоимостью самого участка.
Но одновременно с этим земли сельхозназначения пополнились 465 гектарами из запасного фонда.
Сегодня в области - 1 728,0 тыс. га сельхозугодий, из которых 1 261,2 тыс. га - пашни, под лесами и кустами - 367,8 тыс. га, заболочено 59,6 тыс. га.
Чаще всего земли сельхозназначения выставляются на продажу в Ярцевском, Смоленском, Гагаринском, Вяземском, Сафоновском и Угранском районах. Средняя цена - от 2 до 20 руб. за кв. м.
- Много ли осталось в области неучтенной или бесхозной земли?
- Нет, таких участков с каждым годом становится все меньше. Например, на кадастровый учет были поставлены в 2007 году - 14 749 участков, в 2008-м -2 3 751, в 2009-м - 30 655, в 2010-м - 23 641, в 2011-м - 15 745. В Государственном кадастре недвижимости еще не стоят на учете 305 999 тыс. участков площадью 139,0 тыс. га.