Ипотека выходит из кризиса

Когда цены на рынке недвижимости благоприятствуют покупателям, вопрос только в том, где взять деньги, чтобы решить квартирный вопрос. Мы попробовали разобраться, как смоляне выходят из положения.

Недвижимость - в приоритете

То, что стоимость квадратного метра сейчас близка к минимальной, видно даже невооруженным глазом. И, возможно, ценовое «дно» уже пройдено и намечается «повышательная тенденция». Во всяком случае, по данным domofond.ru, в Смоленске в апреле к марту «вторичка» подорожала на 0,2 процента, до 40 312 рублей за «квадрат». Не бог весть что, но на фоне долгой стагнации это признак оживления рынка. И на первичном рынке намечается переход от многомесячных «заморозков» к «потеплению».

- Цены на жилье в прошлые годы откатились на 15-20 процентов, и, думаю, в ближайшее время они на этом уровне зафиксируются. По крайней мере, в 2016-м ситуация была стабильная, с тенденцией к повышению в конце года, - рассказал недавно «Рабочему пути» Вадим Косых, президент «Союза строителей Смоленской области», генеральный директор ЗАО «Смолстромсервис».

Пока еще момент для вложений в недвижимость очень удачный. Скоро времена, когда на рынке безоговорочно царил покупатель и можно было в центре Смоленска «двушку» взять за те же деньги, которые два года просили за «однушку», могут закончиться. Как говорится, бери - не хочу. Но... Хотя на днях и было заявлено о росте доходов россиян, многие эксперты склонны с этим не соглашаться. Да и по данным региональной администрации в 2016 году, как и в два предыдущих, в кошельках смолян не «повеселело»: реальные среднедушевые денежные доходы жителей области (с учетом инфляции) уменьшились на 6,9 процента.

Притом, по информации профильного департамента обладминистрации, который ссылается на ГУ ЦБ, в течение 2016 года ипотечных жилищных кредитов выдано на сумму 8 143,83 млн рублей - на 19,7 процента больше, чем в 2015-м. В отчете отмечается, что оживление в этой сфере происходит на фоне сокращения оборота розничной торговли (на 10,6 процента). То есть люди секвестируют другие статьи семейного бюджета, лишь бы решить квартирный вопрос. Тем не менее вечерами многие новостройки зияют темными окнами: по экспертным оценкам, около 27 процентов введенного в строй жилья в России не реализовано.

Процент идет вниз

По данным ГУ ЦБ, средневзвешенная процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам в прошлом году составила 12,4 процента годовых. В этом – программа господдержки не действует. Как это сказалось на доступности таких ссуд для смолян? Прокомментировать ситуацию мы попросили представителей крупнейших кредитно-финансовых организаций региона.

По данным регионального отделения ЦБ РФ (Смоленск ГУ Центрального банка РФ по ЦФО), в первом квартале 2017-го жители региона взяли 1117 ипотечных займов на 1,8 млрд рублей. Год назад, в первом квартале 2016-го, смоляне оформили 1229 кредитов на сумму 1,9 млрд рублей.

Средний размер кредита на сегодня составляет по Сбербанку - 1 249 000 рублей, что на 102 000 больше аналогичного периода 2016 года. По информации ВТБ24, средняя сумма за 2016 год - 1,4 млн рублей.

В Сбербанке констатируют значительный рост интереса к ипотечным кредитам. Только за 1-й квартал 2017 года при их помощи порядка 650 семей стали обладателями жилья. Такую тенденцию объясняют снижением процентных ставок, а также новыми сервисами, которые учреждение реализует совместно с ведущими застройщиками региона.

«Прекращение программы государственной поддержки ипотеки не отразилось на среднем размере процентной ставки по кредиту, так как с 20 февраля Сбербанк снизил ставки по ипотеке в среднем на 1,1 процентного пункта», - сказал нам управляющий Смоленским отделением Сбербанка Виктор Аршинов.

При покупке квартиры ставка колеблется в пределах 8,4 -12,25 процента, уточнил он.

Инна Коршакова, заместитель управляющего ОО «Смоленский» филиала № 3652 ВТБ 24 (ПАО), нам сообщила: «В связи с действием программы Государственной поддержки значительно увеличилась доля жилья, приобретаемого в новостройках. Интересно, что в этом году произошел резкий разворот процентных ставок в сторону новостроек - ипотечные ставки по готовому жилью всегда были ниже, чем по строящемуся, на 0,5 – 1 процентный пункт, и лишь за счет господдержки в 2015-2016 годах ставки по стройке были снижены. В 2017 году ипотеку с господдержкой отменили, ставки по «вторичке» остались выше! Это должно порадовать строителей, так как продолжится стимулирование приобретения квартир в новостройках». После снижения процентов по ипотечным продуктам банка в разных случаях они варьируются от 10,4 до 12,75 процента.

При этом в ВТБ24 отмечают: хотя у нас в стране растет количество сделок по продаже квартир и увеличивается доля ипотеки, если сравнивать с показателями ведущих экономических стран, то Россия по этому показателю отстает. Исторически у нас принципиально иначе была построена система обеспечения населения жильем, у россиян другие менталитет и традиции. Ипотека – это тот сектор, где российская банковская система имеет хорошие возможности для роста.

Молодо - не зелено

По данным Сбербанка, портрет заемщика по ипотечному кредиту на текущий момент заметно «помолодел». Сейчас это семья в возрасте от 25 до 36 лет, с детьми, имеющая среднее материальное положение (доход на 1 члена семьи 17 - 24 тыс. рублей). Кстати, в Сбербанке количество отказов в 1-м квартале 2017 года по сравнению с 4-м кварталом 2016 года снизилось на 20 процентов. Наиболее распространенная причина – плохая кредитная история у клиента, здесь играет роль каждый случай несвоевременной оплаты даже по небольшому потребительскому кредиту. Также отказано может быть в связи с недостаточной платежеспособностью клиента.

В ВТБ24 тоже отмечают «омоложение» среднего ипотечного заемщика. Если ранее это были люди в возрасте примерно от 35 до 45 лет, то сейчас желание улучшить жилищные условия изъявляют в основном люди в возрасте 27-34 лет. В ипотечном кредитовании в прошлом году выросла доля бюджетников, в целом по России - примерно на 5-7 процентов. Сейчас они составляют треть заемщиков банка. Бюджетная сфера наименее подвергается финансовым рискам, в отличие от, например, предпринимателей, которые могут терпеть убытки.

В этом смысле у врачей, учителей, соцработников и т. д. доход относительно стабилен, а фиксированная зарплата снижает риск получения отказа в получении ипотеки. Кроме того, эта категория граждан попадает под спецпрограммы некоторых банков с выгодными процентными ставками. Опять же участие в зарплатных проектах позволяет рассчитывать на некоторые преференции в плане ипотеки.

В Сбербанке нам не стали называть количество просроченных кредитов и динамику по ним, отметив, что такие случаи есть. Основной причиной возникновения таких ситуаций назвали изменение финансового состояния граждан - кто-то теряет работу, у кого-то снижается доход. К сожалению, бывают и несчастные случаи.

Поэтому немаловажное значение при оформлении ипотечного кредита имеет страхование жизни и здоровья заемщика, отметил собеседник «РП».

Что касается потребительских предпочтений смолян, представитель Сбербанка рассказал, что на сегодняшний день наибольшей популярностью по-прежнему пользуется жилье на вторичном рынке - 75 процентов сделок происходит именно на приобретение готового жилья. Это не только объекты недвижимости, реализуемые смолянами, но и квартиры в новостройках, которые ведущие застройщики региона заблаговременно построили и ввели в эксплуатацию еще до кризисных явлений, стремясь тем самым минимизировать риски для своих клиентов.

При этом эксперты отмечают, что в среднем по рынку соотношение «первички» и «вторички» составляет 50 на 50. Расклад по кредитам ВТБ24 за 2016 год несколько отличается: соответственно, составил 43 и 57 процентов по готовому жилью. Более половины заемщиков банка в регионе приобретают однокомнатные и двухкомнатные квартиры.

Не кабала, а решение жилищной проблемы

Три года назад один из авторов этой статьи сам стал «жертвой» ипотеки. Именно в кавычках, ведь известие, что самый «раскрученный» и «почти государственный» банк страны готов выдать долго-о-срочный займ, я и жена встретили с восторгом. Еще бы! Во-первых, жить с родителями, при всем уважении и любви к ним, удовольствие не из приятных. Во-вторых, до этого мы предпринимали три попытки получить желанный транш (в том числе через программу «Молодая семья»), но всякий раз коммерческие учреждения нам отказывали. Причина - малый доход главы семьи. Именно главы, ведь супруга с двумя малыми детьми, по понятным причинам, ничего не зарабатывала (копеечные пособия не в счет).

Итак, осенью 2014-го одна из знакомых, к слову, банковский работник, подсказала: «Близится конец года. В коммерческих учреждениях явный недобор ипотечных кредитов. Попробуйте снова подать заявку». Мы без особого энтузиазма собрали нужную кипу документов и отдали на рассмотрение в банк.

Причем заявка шла не по «Молодой семье», а по обычной линии. И каково было наше удивление, когда через пять дней на мобильные телефоны (мой и супруги) пришло известие: ваша заявка на кредит одобрена. Лимит - почти 3 млн рублей. Естественно, я не только перезвонил, но и сходил в банк, чтобы удостовериться в правдивости этого сообщения.

А теперь о минусах. Срок выплаты ипотеки - 30 лет. Ежемесячный платеж - почти 25 тыс. рублей. Процентная ставка - 11,5%. Причем один процент - необязательная страховка жилья. Если ее не оформлять, то раз в год вам предстоит заплатить около 30 тыс. рублей. Но все эти недостатки с легкостью перевешивает возможность иметь свою трехкомнатную квартиру, которую в будущем можно оставить детям. Более того, поздней осенью – зимой 2014-го грянул кризис, с подачи которого рубль ощутимо просел под давлением доллара! Везет тому, кто везет.

Сейчас мы продолжаем выплачивать ипотеку. Конечно, небольшие просрочки с платежами случаются, но это разовые явления, да и родители помогают. Добрым словом нужно отметить и их! Словом, локальные неприятности не мешают постепенно обставлять квартиру техникой и мебелью (они покупаются за «наличку», ведь ипотека ставит крест на всяких рассрочках) и доводить до ума вялотекущий ремонт.

Валютная ипотека: три кредита на всю страну

После последнего крупного обвала рубля в 2014 году всеобщее внимание привлекла ситуация с валютной ипотекой. Нашего региона эти страсти коснулись в меньшей степени. А сейчас и вовсе не актуальны.

Всего в 2016 году в России было выдано 856 344 рублевых ипотечных кредита. Валютные, несмотря на падающую ставку, мягко говоря, не пользовались спросом. Так, по данным ЦБ РФ, в прошлом году валютную ипотеку рискнули взять лишь 34 заемщика (ни одного смолянина). Они получили займы на общую сумму 1 млрд руб. Правда, средний срок таких кредитов короткий – чуть более трех лет.

Кроме того, согласно данным Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), именно в сегменте валютной ипотеки быстрее всего растет просрочка. Так, по состоянию на начало 2017 года, ее доля среди рублевых займов составила 1,1%, а среди валютных - 31,3%.

Свежие данные Центробанка (с января по март 2017-го) подтверждают тенденцию прошлого года - дальнейшее сокращение валютных займов. За указанный период коммерческие учреждения страны выдали лишь три (!) кредита. В Смоленской области - ни одного. По сути, это означает кончину валютной ипотеки. Судя по общей сумме этих кредитов (240 млн рублей в рублевом эквиваленте), они были выданы на покупку дорогой недвижимости.

Средняя ставка по валютным ипотечным кредитам, по данным на 1 апреля 2017 года, составила 6,84%. По сути, этот показатель превратился из реального в виртуальный – банки готовы выдавать кредиты по такой ставке, но брать их никто не станет.

Напомним, что в апреле премьер-министр РФ Дмитрий Медведев заявил, что помощь заемщикам валютной ипотеки, попавшим в сложную ситуацию в результате изменения курсов валют, оказывается и будет оказываться в будущем.

Тогда председатель правительства сообщил, что для этих целей Агентству по ипотечному кредитованию было выделено 3,5 млрд руб. Помощь была оказана 20 тыс. заемщикам, сообщил премьер-министр и подчеркнул, что часть этих людей составили заемщики валютной ипотеки.

Авторы: Николай Медведев, Сергей Клоков.