Тарифы. Индивидуальный подход

Гостем очередного пресс-клуба «РП» стал первый заместитель генерального директора ОАО «Жилищник» - управляющей компании, которая обслуживает практически весь «сложный» (старый и предаварийный) жилой фонд города, - Александр Козлов.

Одной из главных тем стало создание в областном центре советов многоквартирных домов. Такое требование предъявляет к каждому многоквартирному дому с 1 января 2013 года действующее жилищное законодательство. О чем еще шла речь на встрече, вы можете узнать прямо сейчас.

За «коммуналку» - платить меньше!

- Избранный совет МКД сначала должен с привлечением работников своей управляющей компании сделать подробное описание технического состояния дома, - рассказывает Александр Козлов. - А на основании этого осмотра уже можно планировать работы на год, два, три и так далее: управляющая компания рассчитывает сметы и представляет их собственникам на рассмотрение.

Если жильцы хотят получить больше услуг, то потребуется изменить размер платы за содержание и ремонт в сторону увеличения. Некоторые дома увеличивают на 1 – 2 рубля тариф по содержанию и ремонту, а некоторые уменьшают. Например, в доме №53/11 по ул. Кирова собственники коллективным решением на 1,5 рубля уменьшили свой тариф. Оплата у них хорошая, долгов нет. За июнь жильцы получат квитанции с меньшей суммой. Если действующий тариф собственников не устраивает и они хотят его уменьшения, то начинаем считать, и выясняется: дом требует большего объема работ, и тариф, наоборот, нужно увеличивать. На собраниях по созданию советов МКД мы подробно объясняем, как формируется тариф. Объясняем и то, что ответственность за содержание и расходы дома лежит на его собственниках. Для управляющей компании собственники должны определить задание. В свою очередь, хозяйствующий субъект скажет, сколько это стоит.

- Но если люди много лет добросовестно платили, то какая-то сумма на выполнение тех или иных работ все-таки накопилась?

- Как правило, когда мы анализируем отчеты по отдельным домам за последние годы - скажем, пять лет, - то выяснятся обратная картина: объем работ, выполненных на доме, превышает сумму, которую они заплатили. Узнать, на что потрачены средства, можно из годового отчета. Эти документы за 2015 год мы будем делать совместно с собственниками в тех домах, где созданы советы или есть инициативные группы, которые готовы обсуждать этот вопрос. В домах с действующими советами отчеты были согласованы заранее и своевременно выставлены на сайт «Жилищника». Причем если раньше этот документ состоял из десятка строчек, то сейчас в стандартной форме, которую мы разработали, содержится практически весь минимальный перечень услуг согласно правительственным документам. Таким образом, собственники четко видят, какие средства на что были потрачены.

Непонятная строка в квитанции

- Александр Геннадьевич, что конкретно входит в строку «Содержание и ремонт»?

- Каждая услуга управляющей компании имеет свою стоимость. Как правило, собственникам жилья, до которых доводят эти расценки, кажется, что дорого, а те, кто выполняет работы, думают иначе. Кто же прав? Несколько лет назад Центр муниципальной экономики и права при Министерстве строительства и ЖКХ разработал сборники расценок на услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Это около 1600 расценок, в которые входят и фонд зарплаты, и различные начисления. Ежегодно издается новый сборник. Он носит рекомендательный характер и адресован управляющим компаниям, ТСЖ, советам МКД, региональным операторам, жилинспекции и так далее. В сборнике приведены и региональные коэффициенты: для Смоленской области цены на строительные материалы умножаются на 1,2 (потому что здесь они дороже, чем в Москве), зарплаты - на 0,61. «Жилищник» использует, на мой взгляд, более реалистичный способ оценки стоимости материалов: по факту, потому что в течение года цены меняются часто. Мы представляем эти расценки собственникам жилья на собраниях. Скажу сразу: на данный момент они устроили всех, кто их видел.

- Сколько, согласно им, стоит ремонт в подъезде пятиэтажного дома?

- Порядка 60 тыс. рублей, но сумма может быть изменена в зависимости от состояния конкретного подъезда.

- А, например, вызов аварийной бригады?

- Аварийная служба оценивается как абонентская услуга - 2 - 3 рубля с квадратного метра квартиры. Услуги аварийной службы вы оплачиваете в строке «Содержание и ремонт». В обычном режиме в «Жилищнике» дежурят не менее четырех аварийных бригад (при необходимости их количество может увеличиваться за счет штата наших структурных подразделений), которые независимо от того, есть вызовы или нет, находятся на рабочих местах и ждут звонков. И если неделю не будет выездов – людям все равно нужно платить зарплату. И отказаться от услуг аварийной службы невозможно: даже если дом хороший, новый, это не может стать гарантией того, что он автоматически избавлен от внештатных ситуаций. Итого на одну квартиру приходится в среднем 5 рублей в сутки за то, что она 365 дней в году круглые сутки защищена аварийной службой. Хотя в годовом отчете сумма получается больше, и часто у людей возникают вопросы: почему так много денег потрачено на аварийную службу?

- Жильцы домов, в которые часто выезжает аварийная служба, раскошеливаются на более серьезные суммы?

- Нет, для всех действуют одинаковые расценки исходя из количества квадратных метров, находящихся в собственности. Эта система прошла обкатку и была принята как справедливая.

- Сколько домов находится на управлении ОАО «Жилищник»?

- В данный момент 1770 домов. В августе 2015-го несколько десятков многоэтажек планировали отказаться от наших услуг, но создание отдела по работе с населением и его деятельность по формированию советов МКД привели к тому, что люди изменили свою позицию и остались на управлении «Жилищника».

- А чем «Жилищник» лучше других компаний?

- «Жилищник» является единственной управляющей компанией, которая выполняет еще и социальные функции. У нас на управлении находится весь старый жилой фонд Смоленска, который по умолчанию убыточен - ни одна частная компания такой на управление не возьмет. Ведь получается, что чем хуже дом, тем больше должен быть тариф, в действительности же все наоборот. Недавно ко мне обратился совет дома №65 по улице Багратиона. Люди попросили просчитать им новый тариф в сторону уменьшения. Это общежитие, то есть жильцы владеют маленькими комнатами, а площади общего пользования большие. Мы представили расчеты, и оказалось, что ряд важных работ не будет выполнен. Например, 80 тыс. стоит промывка труб, 40 - опрессовка. Как пренебречь этими работами?.. В итоге жильцы согласились оставить прежний тариф.

Старшим по дому - зарплату!

- Как положительный пример могу привести МКД 10в по ул. Твардовского, где очень хороший старший по дому - Голюта Аркадий Иосифович. Жильцы идеально провели общее собрание. Сняли класс в соседней школе; каждый, кто не мог прийти, выписал доверенность на голосование членам семьи либо соседям. Это был единственный такой случай за все время моей работы в Смоленске! На собрании собственники приняли несколько нестандартных решений, в том числе - платить небольшую зарплату старшему по дому, по 50 копеек с квадратного метра. Сумма получилась небольшая - 3,5 тысячи в месяц. Причем понятно, что иначе как через квитанцию эти средства не собрать. Эта плата идет не внутри, а сверх тарифа, отдельной строкой - «Расходы совета МКД». Каждый месяц 34% уходят на налоговые отчисления, свою комиссию берет банк. В итоге остается чуть больше двух тысяч. Это единственный опыт в Смоленске, когда старший по дому официально получает заработную плату. Сейчас по этому пути идут дом №14 по улице Маршала Еременко и №65 по ул. Багратиона. Хотя чаще жильцы не соглашаются на это: как говорится в таких случаях, видимо, некоторых завидки берут. Но лично я считаю, что старшие по дому в обязательном порядке должны получать зарплату.

- В других регионах существует такая практика?

- О других регионах говорить не берусь, но в Ярцеве и Озерном, где я работал раньше, председатели получали эти доплаты. Кроме того, я ввел там подомовую систему учета денежных средств. Затем все местные управляющие компании подстроились под это новшество.

Каждый старший по дому прекрасно понимал: нет денег - нет работ. Ведь при любом планировании необходимо определять источник финансов. В Озерном жильцы каждого дома знали свой бюджет и требовали от управляющей компании работ в рамках имеющихся средств. Что-то сделано в долг, в счет будущих перерасчетов. И сейчас я людям говорю: вы тоже можете обратиться в «Жилищник» по поводу работ, на которые у вас сейчас нет денег, но в таком случае собственникам придется подписать документы, что это не им должны, а они. То есть мы готовы сделать больше, в долг, и о каких-то процентах не идет речи, но это должно быть отражено в балансе. А собственники должны будут по итогам года либо повысить тариф, чтобы расплатиться, либо отказаться от каких-то других работ. Вариантов много. Но они должны четко знать, на что есть деньги, а на что нет. Например, на Багратиона, 57б, нашли компромиссный вариант: с одной стороны, денег нет, а кровлю делать нужно, с другой - люди не хотят увеличения тарифа. Им был предложен вариант: мы чиним крышу над двумя подъездами, затем вы увеличиваете тариф на 2 рубля, приносите нам протокол, что вас устраивает новый тариф, а потом мы доделываем остальные подъезды.

- Оптимальный тариф для Смоленска существует?

- Для каждого дома он индивидуальный, и принимать решение должны жильцы.

«На золоте» не едят

- Всего в «Жилищнике» трудятся около 1200 человек; из них 360 дворников и 280 уборщиц. Дворники получают 8 тыс. оклада и 4 тыс. премию - итого 12 тыс. рублей. На должности уборщиков заработок на 750 рублей меньше. Мастера получают 17 - 18 тыс. рублей, слесари - 15 - 17 тыс., инженеры - 22 тыс. Зарплаты, как видите, не самые высокие.

- Но они входят в тариф?

- В тариф входит зарплата, которую получает работник на конкретном доме - как правило, это 0,1 - 0,3 ставки, если говорить об уборке. Как обеспечить качественную уборку, если на вашем доме 0,1 ставки уборщицы? Снова обращаемся к сборнику расценок. В каждом доме есть уборочная площадь. Подметание 100 кв. метров лестничных клеток стоит 349 рублей 76 копеек до 3-го этажа, а выше - 306 рублей: чем выше, тем грязи меньше. В эти 349 рублей входит 146 рублей 96 копеек на оплату труда. Мытье лестничных клеток стоит 507 рублей, из них зарплата - 194 рубля. В основном мы применяем эти расценки, хотя есть еще и мытье дверей, окон, вынос мусора. Учитывая то, что «Жилищник» располагает техническими данными по каждому дому, несложно подсчитать, что и сколько стоит. Например, возьмем один из домов на ул. Куйбышева. Его площадь 4701 квадратный метр, из них лестничных клеток 329. Тариф на уборку лестничных клеток - 1,68 рубля. Умножим цифры; получается, что у жильцов есть на уборку лестничных клеток 7897,68 рубля в месяц. Площадь до третьего этажа составляет 109,9 квадратного метра, выше - 219.

Мытье до третьего этажа - 558 рублей за метр, выше - 881 рубль. То есть один раз помыть такой дом стоит 1440 рублей. Остается 6457 рублей на подметание. Подметание до трех этажей оценивается в 384 рубля, после трех - 674. Получается, что в этом доме можно в месяц шесть раз подмести и один раз помыть полы. И такие расчеты можно произвести по каждому дому. Чтобы у жильцов не возникало одних и тех же вопросов, планируем с 1 июля составить график уборки подъездов, основанный на этих расчетах и согласованный с председателями советов МКД и старшими по подъездам. Если нужно проводить больше уборок, то оплата может быть произведена за счет сэкономленных средств или увеличения тарифа.

- Сколько домов обслуживает одна уборщица?

- В среднем около 30.

- Она справляется с таким объемом работы?

- Да. Уборщица приходит не каждый день, а с учетом тарифа и графика обслуживает по 5 - 7 домов ежедневно, а также вне графика, если поступают жалобы. Раньше жильцы часто возмущались, почему она приходит редко, но когда людям объясняешь ситуацию с точки зрения экономики, вопросы отпадают. Конечно, можно мыть подъезды в доме хоть каждый день, но сколько это будет стоить?..

- Могут ли быть варианты, когда жильцы откажутся от подметания и мытья полов и будут убирать свой дом сами?

- Таких вариантов масса, особенно в домах с малым количеством этажей. Жильцы пишут заявления двух видов: либо снять уборку и уменьшить тариф, либо перенести эти деньги на другую статью - как правило, «Техническое содержание». Решение совета МКД в таком случае для нас закон.

- Какие ремонтные работы ведутся летом на жилом фонде?

- На лето и осень запланирован ремонт 49 тысяч кв. метров кровли. На сегодня выполнено порядка 20%, или 9,5 тысячи кв. метров. Пока нас этот темп не устраивает, но погода нестабильная. Кроме того, не хватает хороших специалистов-кровельщиков. Опрессовка домов выполнена на 41%: из 1436 домов опрессовано 596. Гидропромывка проведена в 25 из 83 домов, ремонт и замена запорной арматуры - в 190 домах из 509. Рассчитываем со всем справиться в срок.