На пороге доступной квартиры

Ровно год прошел с тех пор, как Президент России Владимир Путин в Послании Федеральному Собранию предложил начать в стране реализацию программы «Жилье для российской семьи». Как уже писал «Рабочий путь», результатом этой работы станут 25 млн. эконом-«квадратов» для людей со средним достатком. Они должны быть построены дополнительно к прогнозируемым объемам ввода жилья. Планируется, что их стоимость «подкосит» рыночную на 20% и не превысит 30 тыс. рублей. Для привлечения застройщиков программа предусматривает оказание им помощи в виде обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой через облигации ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) в размере до 4 тыс. рублей за квадратный метр сданных в эксплуатацию бюджетных квартир. При этом прямую финансовую поддержку федеральный центр строителям оказывать не собирается.

12 ноября на официальном сайте областного департамента по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству появилось извещение об отборе земельных участков, застройщиков и проектов жилищного строительства для реализации программы «Жилье для российской семьи» в Смоленской области. От участников программы для покупки дешевой квартиры требуется иметь деньги для первоначального взноса в размере хотя бы 20% от общей стоимости квартиры и постоянный доход, который позволит в срок выплатить остальную задолженность застройщику. Также необходимо проживать в условиях, когда на человека приходится менее 18 квадратных метров площади и томиться в очереди на улучшение жилищных условий.
Отбор среди строительных компаний производился до 2 декабря текущего года, но ни единого отклика от них не последовало. За комментарием мы обратились к заместителю начальника департамента Елене СОКОЛОВОЙ:
- Одним из условий отбора застройщиков Минстрой установил планку по сдаче в эксплуатацию жилья. Этот показатель не должен быть ниже 25 тыс. квадратных метров в год. Возможно, на уровне министерства критерий снизят до 10 тыс. квадратных метров. Это даст возможность участвовать в конкурсе и не очень крупным застройщикам.
Руководитель одной из крупнейших в области строительных компаний «Метрум Групп» Вениамин ПОТАПОВ:
- В данном случае мы говорим о строительстве социального жилья, которое должно продаваться по весьма демократичным ценам. Тогда логично было бы предложить инвесторам земельные участки бесплатно и обеспеченные инженерной инфраструктурой. Отсутствие финансовых рисков и бесплатный участок значительно снижают стоимость квадратного метра. А в данном предложении цена квадратного метра прописывается в четких границах. При этом неизвестно, сколько надо заплатить за землю, во что обойдется вся инфраструктура и как вписаться в установленные границы стоимости?
- Но ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» гарантирует покрытие этих расходов своими облигациями?
- Я не очень хорошо представляю себе, как это будет делаться. Допустим, у меня, как застройщика, уже имеются земельные участки. Но, для того чтобы мне начать возводить там социальное жилье, необходимо сократить до минимума издержки на строительство инженерных сетей и сооружений. Только тогда стоимость квадратного метра упадет до нужной отметки. Здесь возможен беспроцентный кредит на строительство инфраструктуры, который погасит агентство облигациями или как-то по-иному. Если прямого финансирования в помощь застройщикам не предусмотрено, то другого выхода нет.
- Есть ли положительный опыт работы АИЖК в нашем регионе?
- Не припоминаю. Зато свежа история, когда агентство дважды выставляло на конкурс 300 га земель в районе деревни Михновка, но ни один застройщик не стал на них претендовать. Там среди чистого поля надо построить инженерные сети, дома, социальные объекты… И все это за счет инвестора. Цена квадратного метра там будет меньше, чем даже на окраине Смоленска. Это говорит о том, что рентабельность застройки снизится и застройщик не наберет денег на трубы, электролинии, больницы, детские сады и прочее…
К тому же в Михновку ведет двухполосная дорога. Если строить там микрорайон, на этом направлении неизбежны пробки. Надо расширять дорогу. За чей счет? Вообще-то для Смоленска главная проблема - это строительство и реконструкция городских дорог. Например, когда едешь в микрорайон Южный из центра, то невольно попадаешь на перекресток с круговым движением. В часы пик там очень много транспорта. Что мешает проложить параллельно имеющимся полосам движения еще по одной с каждой стороны, чтобы по ним, минуя транспортное кольцо, выезжать прямо к аэропорту, то же самое и в направлении на Поповку по пути из Южного, а с Поповки на том же перекрестке сделать еще полосу на город.
Необходимо до медакадемии построить дополнительные дороги, связывающие Рославльское шоссе и просп. Гагарина, чтобы ликвидировать постоянный затор на перекрестке Рославльского шоссе, улиц Тенишевой, Кирова и Шевченко. Это не такие большие затраты.
В генплане Смоленска с советских времен запланировано строительство еще двух мостов через Днепр с автомобильным движением. Одного - по улице Шевченко для прямого выезда на трассу «Беларусь», второго - для выезда на Витебское шоссе через улицы Нахимова и Багратиона.
- В чем же суть предложений АИЖК?
- Стоимость участков АИЖК предлагает невысокую, но затем оно намерено взимать с застройщика арендную плату, которая в десятки раз превзойдет уплаченную за землю цену. Если бы арендная плата не превышала ставку земельного налога, тогда можно было бы и под Михновкой строить, а при нынешних условиях к таким предложениям надо относиться очень осторожно. Это что же, завуалированная спекуляция федеральной землей? И кто из застройщиков на такое согласится?

МНЕНИЕ

Александр, риэлтор:
- Непонятна роль государства в этой программе. То, что заявлено, является, по сути, самым обычным ипотечным кредитованием, только обставленным какими-то новыми условиями. Понятно, что далеко не все российские семьи, даже со средним достатком, смогут купить квартиру по той цене, которая озвучена. Тем более что в среде молодых людей сейчас присутствует неуверенность в завтрашнем дне. Им говорят, что они должны иметь 20% от стоимости жилья на первоначальный взнос и постоянный доход, чтобы погасить оставшуюся задолженность в течение какого-то времени. Но что такое постоянный доход в условиях стагнации экономики, сокращения рабочих мест, падения уровня жизни? При такой ситуации и льготные цены загонят людей в кредитную кабалу на много лет вперед. Не каждый на это решится. Мое мнение - программа рассчитана для узкого круга лиц, имеющих средства для того, чтобы в нее вступить, а затем обслуживать банковские кредиты.
Иван и Светлана, молодая семья:
- Мы живем с родителями в трехкомнатной квартире. Я в отпуске по уходу за ребенком, Иван работает. Зарплата 30 - 35 тыс. рублей в месяц. Этих денег едва хватает, чтобы прокормиться и обеспечить ребенка необходимым. Через полгода и я выйду на работу. Мой оклад - 20 тыс. рублей. На такие деньги мы не можем себе позволить даже мечтать о покупке своего жилья. Даже по тем ценам, которые объявлены в программе (30 тыс. рублей кв. м), однокомнатная квартира нам недоступна. Единственный вариант - несколько лет копить деньги, отказывая себе во всем, а потом продать «трешку», в которой живем, и купить две квартиры - себе и родителям. Так что трудно сказать, для кого программа задумана. Наверное, для тех, кто имеет деньги, чтобы прикупить лишнюю квартирку для сдачи внаем. Люди, действительно нуждающиеся в улучшении жилищных условий, в программу «Жилье для российской семьи» вряд ли попадут.