О тайнах смоленских долгостроев

В России процесс роста цен на квадратные метры может только замедляться - надеяться на их снижение не приходится. Секреты смоленского рынка недвижимости корреспонденту «РП» раскрыл заместитель директора одной из строительных компаний.
- Почему цены на жильё в Смоленске столь высоки?
- Главный ценообразующий фактор - уровень спроса. В крупных городах, таких, как к примеру Москва, он серьезно опережает предложение, превышая его в два-три раза. В Смоленске разница немногим меньше, но сути дела это не меняет. Пока есть покупатель, готовый заплатить больше, недвижимость будет дорожать. Цены на квартиры диктует сам рынок.
- А как же теневые факторы подорожания жилья?
- Взятка - лучший катализатор любого дела в России. Если следовать букве закона, то необходимые для строительства документы можно собирать очень долго. Любая «ускоренная» схема влечет за собой «неучтенные» затраты. Это происходит из-за отсутствия «прозрачных» цен и тарифов на услуги различных ГУ и ГУПов, осуществляющих согласования, контроль, проверки при строительстве жилья.
Пожалуй, самый объективный пункт затрат - расходы на закупку стройматериалов, но и здесь умельцы могут «хапнуть». Цены на их приобретение могут быть умышленно завышены, но при этом, реально оплачиваемая сумма - достаточно скромной. Ещё один вариант - часть средств возвращается плательщику обратно в виде так называемого «отката».
Существует множество схем, позволяющих продемонстрировать формально вложенные в строительство деньги вместо фактических. И эта разница неизменно уходит «налево».
- Чего добивается застройщик, затягивая возведение зданий?
- В это время он по своим схемам прокручивает вложенные дольщиками средства, используя их как стартовый капитал. Снимает прибыль, а базовую сумму направляет в строительство. За это время цены могут подрасти, деньги обесценится в результате инфляции, и средств на стройку уже может не хватить. Отсюда два пути - собирать дополнительные деньги с дольщиков, придумав какую-то суперпричину, либо снижать качество строительства, закупая бракованные стройматериалы.
Лазеек для неучтенных денежных расчетов - сколько угодно, а любая из финансовых махинаций в итоге приводит к повышению цены.
- Образ современного строителя ассоциируется с гастарбайтерами из телевизионного шоу. В вашей компании есть проблема с квалифицированными кадрами?
- Зачастую денежные потери происходят как раз из-за слабой организации строительного процесса. Эта тема очень актуальна для нашей страны. Обычное разгильдяйство приводит к  преждевременной порче стройматериалов или браку. Под него обычно закладывают 12-15 процентов от общей себестоимости строительства, а «под халатность» можно списать более серьезные финансовые затраты.
- В Европе стоимость жилья в новостройке превышает себестоимость не более, чем на 15%, у нас - на 50-60%, и то лишь на квартиры эконом-класса. Стоит ли в ближайшее время ожидать сокращения этой разницы?
- На мой взгляд, нужно подождать лет 10-15. За границей механизмы возведения зданий и оплата производится по схеме, отработанной десятилетиями, что в значительной степени снижает риск финансовых потерь. У нас же рынок недвижимости всего несколько лет назад перестал быть суперкриминальным.
В России покупатель только привыкает к тому, что государство, в котором он живет, не имеет никакого отношения к частным инвесторам. По сути, оно не в состоянии защитить средства дольщиков, и некоторые застройщики пользуются этим, получая не только высокие легальные доходы, но и не менее высокие нелегальные. Понятное дело, что в столь коррумпированной стране обсуждать возможности строительства доступного жилья в ближайшие годы бессмысленно.
Кстати:
Квадратный метр жилья в мегаполисе вполне может стоить 250-300 долларов. Пример - дома в столицах ряда стран Латинской Америки. Цена возводимого дома останется доступной для местного населения, даже если на стройплощадку выйдет московский стройкомплекс.
Себестоимость строительства «социального дома для бедняка» площадью 36 квадратных метров в Чили - 210 долларов за один «квадрат». При этом государство берет на себя финансирование расчистки участка, подведение коммуникаций, дороги и озеленение. В целом в этой стране за год возводится 25 тысяч таких домов. Государство выделяет безвозмездно 7,2 тысячи долларов, ещё 300 «баксов» добавляет сам бедняк. Даже такая небольшая сумма, по мнению правительства, воспитывает чувство ответственности у населения.
Если перенести чилийские результаты на российскую почву (эта страна меньше по населению РФ в 8 раз), окажется, что у нас по схожей программе должны возводиться 300 тысяч единиц практически бесплатного (на 96% дотируемого государством) жилья общей площадью 11 миллионов квадратных метров. В реальности в России бесплатного жилья для «очередников» раздается в 5-6 раз меньше, чем в схожей по уровню экономического развития латиноамериканской стране.
Справка «РП»:
Цена квадратного метра квартиры в России:
Москва 172287 рублей ($6240)
Санкт-Петербург 86528 руб ($3130)
Екатеринбург 57865 руб ($2100)
Хабаровск 54835 руб ($1990)
Ростов-на-Дону 53298 руб ($1930)
Новосибирск 49681 руб ($1800)
Тюмень 48119 руб ($1740)
Самара 47374 руб ($1720)
Тверь 47354 руб ($1720)
Краснодар 46879 руб ($1700)
Смоленск 38507 руб ($ 1400)