Ипотека: призрачные надежды или реальная помощь?

Советская власть давала своим гражданам не просто надежду, но уверенность в завтрашнем дне. Сужу по своим родителям: устроились на работу на Смоленский автоагрегатный завод и через определенное количество лет въехали в трехкомнатную квартиру. Абсолютно типичная для того времени ситуация: работаешь - получаешь. Что поменялось сегодня? На словах чиновники различных уровней и рангов на протяжении последних 20 лет на все лады провозглашают программы по строительству доступного жилья для граждан РФ. Граждан, по сравнению с бывшим Союзом, стало в два раза меньше, но, похоже, решение этой проблемы уходит в туманную даль.
Судите сами, цены на жилье повсеместно, а не только в мегаполисах продолжают расти. Ставки по ипотечным кредитам не снижаются, а, как правило, ползут вверх. Ладно, 10% самых богатых, для которых квартира или коттедж - не мечта и не сон. Ладно, 10% самых бедных, для которых любая новая жилплощадь - несбыточные грезы. Говорим о тех, кто работает и стремится изо всех сил улучшить свои жилищные условия. Для многих из них навряд ли что-то изменится. Что бы ни говорили и ни предлагали наши власти, в России ипотека остается одной из самых дорогих в мире - в среднем 12 - 13% годовых. Внести первоначальный взнос - минимум 10% от стоимости жилья - и реально воспользоваться ипотечным кредитом под такие проценты могут только люди с достатком выше среднего. И неважно - Москва это или Смоленск.
А на что надеяться остальным? Ни одна государственная программа по оказанию жилищной помощи населению не стала эффективной. Помните такой национальный проект «Жилье»? Ведь это была масштабная программа по улучшению жилищных условий граждан в рамках приоритетных национальных проектов, объявленная президентом Владимиром Владимировичем Путиным в сентябре 2005 года. Куратор -тогда вице-премьер Дмитрий Медведев.
Если исходить из заявленных целей проекта: по объемам ввода нового жилья, увеличения доли семей, способных приобрести жилье, объемам ипотечного жилищного кредитования, снижения уровня износа основных фондов предприятий ЖКХ, то следует говорить о провале. Как и другие, эта программа оказалась направлена не на тех, кто действительно нуждался в жилье, а на тех, у кого есть деньги. Это подтвердил и сам Владимир Владимирович в своем послании Федеральному Собранию в 2012 году, где сказал, что... «ипотекой пользуются в основном люди с доходами выше среднего. Остальным гражданам она пока не по карману».
Программа не переломила рыночных тенденций, суть которых состоит в удорожании стоимости банковской ипотеки. В сегодняшней ситуации неуверенности на всех рынках, когда уровень инфляции определить крайне сложно, банки не стремятся снижать процентные ставки по кредитам. Банкиры - люди достаточно осторожные и в своих решениях ориентируются не на данные Росстата, а скорее на независимых аналитиков и экономистов, чьи прогнозы отличаются от официальных в большую сторону. Кроме того, снижение ставок не происходит и не будет происходить еще и потому, что кредитные организации закладывают в них довольно серьезную прибыль и страховку от невозврата кредитов.
В нашей стране высок уровень неплатежей. В такой нестабильной экономике, как  российская, с людьми постоянно что-то происходит. Сегодня ты счастливый обладатель хорошей работы, а завтра можешь оказаться в поисках новой. Банки просто страхуются и перестраховываются. В том же послании Федеральному Собранию президент пообещал: «Перейти к решению жилищного вопроса для более широких категорий граждан: молодых семей, специалистов социальной сферы, врачей, учителей, ученых, инженеров, принять меры по увеличению ввода доступного жилья эконом-класса, а также значительно расширить возможности аренды жилья. В ряде регионов уже идут пилотные проекты, на базе которых отрабатываются различные формы поддержки рынка арендного жилья. Такое жилье должно быть доступно для работающего человека».
Но и эти предложения верховной власти не вызывают у рыночных экспертов должного энтузиазма. Они сомневаются в успехе эксперимента.
Субсидировать эти проекты предложено из региональных бюджетов, которые в своем большинстве являются дотационными и лишних средств там может просто не оказаться. Губернаторам опять придется залезать в долги и перегружать и так забитые донельзя социальными обязательствами бюджеты. И даже льготная ипотека под 8,5% годовых для большинства указанных категорий граждан может стать неподъемной при существующем среднем уровне зарплат и первоначальном взносе в 10% от стоимости жилья. Правда, Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) на своем сайте сообщает, что 23 региона уже подключились и начали выдавать льготные кредиты по программе «Молодые учителя», более 340 молодых педагогов их получили, а всего уже поступило 1 350 заявок.
К концу года здесь ожидают 2 - 3 тысячи заявок от молодых учителей. И все-таки нужно признать, что, несмотря на все риски, которые таит в себе ипотечный кредит, рынок жилищного кредитования в последнее время растет. Согласно отчету АИЖК, за 9 месяцев в 2012 году было выдано 475,8 тыс. ипотечных кредитов на сумму 698,6 млрд.рублей, что в 1,4 раза больше аналогичного показателя 2011 года. Люди не верят в реальное улучшение ситуации на этом рынке, не верят, что банки начнут снижать процентные ставки по кредитам на жилье, и стараются зафиксировать статус-кво, не без основания считая, что завтра может быть только хуже. И попадают в ситуацию, когда ипотека может стать первым шагом к бездомности в случае просрочки платежей.
Если раньше проблемы необеспеченных долгов по ипотеке эффективно решались Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), то после закрытия федеральной государственной программы перекредитования спасать проблемных заемщиков станет просто некому.
Не имея серьезных темпов роста, испытывая критическую зависимость от мировых цен на сырье, подвергаясь серьезным инфляционным ожиданиям, наша экономика подталкивает банковскую систему минимизировать свои риски, поднимая ставки по кредитам.
Низких процентов в обозримом будущем не предвидится. И каждый должен решить для себя: стоит ли, рассмотрев все возможные предложения и варианты, ввязываться в кредитную эпопею с не вполне ясным концом либо на время оставить затею со светлым завтра и ждать, что проблема рассосется сама собой.
А как у них?
В Германии долговой кризис уронил средние ставки десятилетних ипотечных кредитов до 3,4% годовых, и немцы отдают предпочтение не арендованному, а собственному жилью из-за боязни потерять накопления в период нестабильных времен. Тем более что в стране еще с 20-х годов прошлого века существует система строительных сберегательных касс (ССК), позволяющая оплачивать стоимость жилья тремя долями: 20 - 30% - собственные средства, 50 - 60% - ипотечный кредит и оставшиеся 20 - 30% - заем в ССК.
В Израиле ипотека особая. Каждый его гражданин имеет право на «машканту» - беспроцентную ссуду на покупку квартиры, которую погашают в течение 27 лет. В случае когда стоимость жилья превышает «машканту», недостающие средства можно получить в любом банке страны, при условии наличия работы либо банковского счета. Если ни того, ни другого нет, банк может потребовать подписи «гарантов», которым и перейдет право на владение квартирой в ситуации неплатежеспособности заемщика. Кстати, в Израиле неплательщика ипотеки на улицу никто не выставит.
Кстати
Согласно ипотечным условиям одного из смоленских банков, при средней зарплате заемщика в 40 тыс. рублей за кредит в 1 млн. рублей при ставке 13% через 20 лет ему придется заплатить около 2 млн. 500 тыс. Ежемесячный платеж составит порядка 16 тыс. рублей. При кредите в 1 млн. рублей при ставке 8,9% (при наличии взноса за жилье не менее 60% от его стоимости), который дается на 6 лет, ежемесячный платеж составит около 16 тыс. При этом сумма переплаты не превысит 300 тыс. рублей.
Сказано
Елена Ульяненкова, председатель Общественной палаты Смоленской области:
- Ипотека для многих молодых семей миф, непосильная ноша. Я говорю в первую очередь о врачах, учителях, работниках бюджетной сферы. С их маленькой зарплатой в 10 -12 тыс. рублей, пусть даже в 20, желаемое сложно получить. Во-первых, с таким заработком банки не дадут заемщикам ипотечный кредит. Во-вторых, семье в любом случае нужен первоначальный взнос. Это приличные деньги. Здесь без помощи извне не обойтись. Даже с программой «Молодая семья» потянуть покупку квартиры без финансовой поддержки родных не получится. На Смоленщине слишком высокие ипотечные ставки. А они должны быть не более 3% или даже меньше.
Автор Михаил Матюшенков.