Как четверо дольщиков в Смоленске посадили застройщика на денежную диету

Каждый дольщик желает знать, сколько действительно стоит его квартира. Но часто ответ на этот вопрос ему приходится искать в суде. На столе - четыре решения суда, похожих друг на друга как две капли воды. Каждое из них ставит точку в деле об обмане продавцом потребителя, о незаконно взысканных крупных денежных суммах, еще раз напоминая о том, насколько скользок и тернист путь человека, решившегося на покупку жилья. 
Считать можно по-разному
О том, что строительство - дело затратное, известно всем, но не каждый знает, насколько. Это и есть отправная точка в той неразберихе, в которой одни вкладывают деньги в воздух, другие из того же воздуха их делают. Все четыре иска были поданы в суд от новоселов дома № 57 по улице Рыленкова в Смоленске. Счастливые обладатели новых квартир поняли: они за что-то переплатили застройщику ООО «Фирма «Подряд» от 90 до 110 тысяч рублей - только тогда, когда получили на руки свидетельства регистрации права собственности на свое жилье. В договоре долевого участия в строительстве и свидетельстве на право собственности были указаны разные площади одних и тех же квартир. Разница составляла от 3 до 5 метров. А каждый метр обошелся дольщикам от 21 до 30 тыс. руб. Так за что же «деньги уплочены»? По сути, этот спор можно считать эхом того правового провала, который существовал до вступления в 2005 году в законную силу ныне действующего Жилищного кодекса. В то время лоджии включались в общую площадь жилья, поскольку числились отапливаемыми помещениями. Это вызывало много нареканий, потому что никто и никогда их на самом деле не отапливал. В новом кодексе лоджии исключили из общей площади квартир, поэтому и оплачивать их как жилые квадратные метры не надо. Это новшество не нашло одобрения у застройщиков, многие из которых продолжают включать лоджии в общую площадь квартир и взимать за них плату.
Договор дороже денег
ООО «Фирма «Подряд» тоже не осталось в долгу и подало встречный иск на обратившихся в суд дольщиков. Требование - взыскать стоимость лоджий. Главный аргумент - в соответствии с актом приема-передачи переданные дольщикам квартиры включают в себя и лоджии. Тем не менее суд встал на сторону новоселов, поскольку из договора на долевое участие в строительстве видно: общая площадь квартир указана отдельно от площади лоджий. При буквальном прочтении того, что записано в этом документе, нельзя сделать однозначный вывод о том, что стороны договорились о включении лоджий в общую площадь квартир, подлежащих оплате. При этом по смыслу заключенного договора видно: застройщики и дольщики согласовали общую площадь жилых помещений и предусмотрели возможность ее некоторого уменьшения с возвращением дольщику излишне оплаченных метров. Казалось бы, все понятно, да и Жилищный кодекс РФ в ч. 5 ст. 15 устанавливает, что «общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением БАЛКОНОВ, ЛОДЖИЙ, ВЕРАНД, ТЕРРАС». 
Но в отечественном законодательстве далеко не каждое лыко ложится в строку. Законотворцы - тоже люди, и, принимая новые законы, они частенько забывают отменить противоречащие им старые нормативные акты. То же самое произошло и тут - в обоснование требований застройщика на свет была извлечена Инструкция проведения учета жилищного фонда РФ, утвержденная приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04. 08. 1998 г. № 37. В ней черным по белому прописано: в состав общей площади квартиры входит и лоджия. И ООО «Фирма «Подряд» обратилось с иском в суд, исходя из требований этого документа. Так кто же прав?
P. S. Все четыре решения суда вступили в законную силу. 
Комментарий юриста
Лев Остапов:
- Долевое строительство жилья все еще остается рискованной сферой. Несмотря на то что Жилищный кодекс с 2005 года четко определил юридическое понятие «общая площадь квартиры», застройщики все же пытаются получить больше денег, размахивая устаревшими правовыми актами. Да, Инструкция № 37 формально не отменена, но она является подзаконным актом, отдельные положения которого не должны противоречить Кодексу - так указано в ст. 15 ЖК РФ. Кстати, БТИ, проводя инвентаризацию, давно не учитывает лоджии и балконы в общей площади жилых помещений, выводя их в отдельный раздел - причем уже более двух лет без всяких поправочных коэффициентов! В свидетельстве о праве собственности также указывается только цифра общей площади квартиры. Также нельзя считать правомерным положение договора, в котором оговаривается возможность одностороннего повышения стоимости квадратного метра в период строительства.
При рассмотрении этих четырех исков суд исходил из норм, прописанных в главном документе - Жилищном кодексе, а Инструкцию, на основании которой ООО «Фирма «Подряд» выдвигало свои требования во встречных исках, совершенно справедливо признал подзаконным актом. По решению суда застройщик вернет всем четверым дольщикам излишне уплаченные ими за непостроенные квадратные метры деньги с начислением 8,25 процента годовых (проценты за неправомерное пользование их деньгами), выплатит и компенсацию морального вреда. Сегодня все четыре решения суда вступили в законную силу и новоселы уже получают деньги.
Обсчет с квадратными метрами в новостройке - пример циничного обмана потребителя. В связи с этим дела данной категории ведутся мною в суде БЕСПЛАТНО для дольщиков.