Торговые центры Смоленска. Девелоперам приходится менять «правила игры»

О том, что выручка в большинстве смоленских кафе и ресторанов в последнее время в лучшем случае упала на треть, а в худшем - в разы, «Рабочий путь» уже писал. Теперь предлагаем промониторить ситуацию с расплодившимися как грибы после дождя торговыми центрами. Наверняка многие из вас обращали внимание на однотипные кумачовые транспаранты, буквально заполонившие областной центр: «Сдается в аренду» или «Продам».

По словам специалиста по коммерческой недвижимости Юрия Черепанова, кризис провел своеобразную черту между успешными и не очень торговыми центрами Смоленска. Как с точки зрения концепции и их расположения, так и управления. Поэтому в одних ТЦ и сейчас нелегко найти свободные площади, а в неудачных по тем или иным причинам проектах уровень вакантных квадратных метров может превышать 50 и даже 70 процентов. И понятно всем: девелоперам нужно менять «правила игры». Делать их более привлекательными для арендаторов, большинство из которых сейчас переживают не самые лучшие времена, поэтому во многих торговых центрах идет их интенсивная смена или уход.

Итак, слово Юрию Черепанову:

- Если говорить о стоимости арендной ставки в смоленских торговых центрах, то в среднем за год она уже упала в два раза. Чтобы лучше это проиллюстрировать, приведу несколько примеров. В ТБЦ «Гамаюн» арендная плата на торговые площади первого этажа с 1700 - 2500 руб. снизилась до 1500 - 1700 руб. за квадратный метр, офисные помещения тоже стали более доступными (раньше - 500 - 700 руб. за «квадрат», теперь - 250 - 500 руб.). Примерно такая же ситуация и в остальных городских «оазисах торговли».

Например, в новом ТЦ «Атмосфера», расположенном в «сердце» Смоленска (на пересечении главных транспортных магистралей города – проспекта Гагарина, улиц Дзержинского и Тенишевой), полностью заняты только цокольный и первый этажи. Хотя когда брались за капитальную реконструкцию здания бывшей типографии им. Смирнова, то ориентировались на цены расположенного напротив ТЦ «Юнона», где в то время арендная плата составляла в среднем по 2000 руб. за квадратный метр. Впрочем, были и другие варианты - и 3500 руб., и 1000 руб. (в зависимости от занимаемых площадей и этажа). Теперь же, даже при стоимости в 600 - 800 руб. за «квадрат», в «Атмосферу» особенно никто не стремится.

В самом пафосном ТЦ «Центрум» на ул. Николаева аренда тоже упала - примерно на 30 - 40%, и есть вакантные площади. Исключением из правил, пожалуй, стал ТРЦ «Зебра». Хотя арендные расценки там были лишь немного снижены, свободных площадей нет! Все-таки парковка - великая сила! Ну и конечно, дает о себе знать хорошая команда управленцев.

О маленьких ТЦ и магазинах говорить не будем, как говорится, «маленькие детки - маленькие бедки». А теперь давайте посмотрим, какова ситуация в других районах города.

Возьмем Киселевку - микрорайон, в котором проживает примерно треть смолян. Видимо, поэтому здесь и самое большое скопление торговых центров. Но отсюда и вполне закономерный результат – резкое падение арендной ставки и большое количество пустующих площадей. Предприниматели сегодня платят по 250 - 500 руб. за кв. м в месяц плюс за «коммуналку».

Из федеральных сетей нельзя не отметить гипермаркеты «Магнит», «Метрика», «СТРОЙДЕПО». Однако арендный бизнес - это не их бизнес, тем не менее и они серьезно влияют на погоду на этом рынке. Стоит упомянуть и долгожданный ТРЦ «Макси» на ул. 25 Сентября. Еще на этапе закладки его фундамента арендные ставки в Смоленске медленно, но верно поползли вниз, а в «Макси» в надежде на счастливое светлое будущее выстроилась очередь потенциальных арендаторов из числа местных предпринимателей. Увы, ему так и не суждено было стать светлым из-за неожиданно подкравшегося кризиса и ряда других причин. Видимо, именно поэтому ТРЦ «Макси» сегодня тоже не совсем заполнен. Что касается стоимости аренды, то об этом лучше узнать в самом центре. Сегодня, по моей информации, ставка составляет примерно 1500 - 2000 руб. за кв. м плюс коммунальные и эксплуатационные платежи. Но вводится и альтернативная система оплаты - процент от оборота.

А что же происходит в торговой мекке нашего города – на Колхозной площади? Ведь там расквартированы три продовольственных рынка, семь торговых домов, шесть торговых центров, четыре гипермаркета, в том числе и любимая многими смолянами «Галактика»! Предложения для предпринимателей здесь, как говорится, на любой вкус и кошелек! Можно арендовать торговую площадь как за 400 руб. за «квадрат», так и за 2000 руб. Что касается анализируемых в этом материале тенденций, то с приходом торговых сетей продовольственные рынки начинают «умирать». Поэтому посещаемость этой части Колхозной площади резко упала и цены на аренду - соответственно. Даже всем известный и любимый Заднепровский универмаг выставлен на продажу. А вектор торговли сместился в сторону ТРЦ «Галактика», в котором есть большое количество брендовых магазинов, хороший фуд-корт, где можно быстро поесть и посетить кинотеатр с несколькими залами. Летом 2015-го введут в эксплуатацию дополнительно 2300 кв. м площадей, 70% которых будут отведены под развлекательный центр. Что же касается арендных ставок, то они находятся в диапазоне 1500 - 2500 руб. за кв. м плюс «коммуналка» и эксплуатационные расходы. Вводится и альтернативная система оплаты - процент от оборота. В расположенном по соседству ТЦ «Мануфактура» арендная ставка колеблется в пределах 1000 руб. за кв. м плюс оплата коммунальных платежей.

Наш мониторинг в районе Колхозной площади показывает, что более демократичную ценовую политику арендных ставок эконом-класса ведут ТД «Алексеевский» и ТЦ «Лидер». Одним словом, сейчас могут выиграть только те девелоперы, которые в своей работе используют гибкий дифференцированный подход и не боятся заниматься развитием, обновлением и совершенствованием торговых центров.

СПРАВКА «РП»

«Девелопер» - от английского develop, что означает «развивать», «создавать», «разрабатывать». То есть, переводя на русский язык, девелопер - это разработчик чего-либо. Чаще всего этот термин употребляется в сфере недвижимости. Девелопер на рынке недвижимости - человек, занимающийся продвижением и реализацией строительства какого-либо проекта - начиная с его замысла и заканчивая выгодной продажей или сдачей в аренду. Девелопер, как правило, вкладывает в проект свои денежные средства и выстраивает индивидуальную финансовую схему для того, чтобы этот проект обеспечить. Фактически все финансовые риски, касающиеся проекта, полностью ложатся на девелопера.