Городским властям следует более дифференцированно подходить к определению арендной платы за земельные участки

Гостем номера «Рабочего пути» от 31 октября был начальник управления земельных отношений администрации города Смоленска Андрей Пигалев. Речь шла о том, что в качестве меры по улучшению дел в сфере земельных отношений на территории города Смоленска администрация Смоленской области предполагает принять на себя определенные полномочия по распоряжению находящимися в государственной собственности, неразграниченными земельными участками, осуществляемые в настоящее время городскими властями. Прокомментировать ситуацию с точки зрения органов исполнительной власти региона мы попросили начальника департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области Анатолия Сиротина.

- Анатолий Иванович, в своем интервью начальник городского управления отметил, что при передаче указанных полномочий на областной уровень может возникнуть ряд вопросов. Например, кто будет распоряжаться земельными участками под муниципальными объектами, а также земельными участками, зарегистрированными в собственность города Смоленска? По мнению А. Пигалева, получается странная ситуация: муниципальное образование является полноправным собственником указанных земельных участков, но право распоряжаться ими будет принадлежать областной администрации. Как выходить из этого положения?

- В соответствии с внесенными в земельное законодательство Российской Федерации изменениями, вступившими в силу с

1 июля текущего года, осуществлено разграничение государственной собственности на землю - на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность. Для распоряжения разграниченными земельными участками публично-правовым образованиям необходимо осуществить государственную регистрацию права собственности на них.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляется исключительно органами местного самоуправления. Это означает, что все действия, связанные с распоряжением земельными участками, зарегистрированными в собственность города Смоленска, будут осуществлять уполномоченные органы местного самоуправления города Смоленска. Органы государственной власти Смоленской области не вправе распоряжаться такими земельными участками, а органы местного самоуправления города Смоленска не имеют возможности передать функции по распоряжению своим муниципальным имуществом, в том числе земельными участками, на которые зарегистрировано право муниципальной собственности.

При этом в соответствии с федеральным законодательством земельными участками, на которые не разграничена государственная собственность, распоряжаются органы местного самоуправления муниципальных образований городских округов и муниципальных районов. В столицах или административных центрах субъектов Российской федерации, к которым относится и город Смоленск, распоряжение такими землями может осуществляться органами исполнительной власти субъектов.

- Другой вопрос, кто будет заниматься межеванием земель под многоквартирными домами после передачи полномочий по распоряжению земельными участками на областной уровень?

- Что касается вопроса проведения межевания земельных участков под жилыми домами, то необходимо отметить следующее. В соответствии со ст.16 федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» формирование (межевание) земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления по заявлению лица, уполномоченного общим собранием собственников помещений жилого дома. Исходя из того, что в соответствии с федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения относится и организация содержания муниципального жилищного фонда, то и проведение работ по формированию земельных участков под многоквартирными жилыми домами является обязанностью органов местного самоуправления.

- Еще один момент, на котором заострил внимание начальник управления земельных отношений А. Пигалев, - увеличение арендной платы за земельные участки и ее взыскание после передачи полномочий по распоряжению земельными участками администрации Смоленской области.

- Говоря о ситуации с арендной платой за земельные участки, на которые не разграничена государственная собственность, надо отметить следующее. С учетом требований и тенденций действующего законодательства, а также мнений органов местного самоуправления муниципальных образований нашего региона и управления Роснедвижимости по Смоленской области администрацией Смоленской области было разработано и принято соответствующее постановление. Установленный порядок расчета арендной платы основывается на применении базовых размеров арендной платы за земельные участки в процентах от их кадастровой стоимости (по аналогии с земельным налогом). Кадастровая стоимость земельных участков в виде результатов государственной кадастровой оценки земель была утверждена администрацией Смоленской области в период с 2001 по 2003 год. При этом до ее утверждения государственная кадастровая оценка земель была согласована с органами местного самоуправления муниципальных образований, в том числе города Смоленска. Размер кадастровой стоимости земельного участка зависит исключительно от его рыночной стоимости, сложившейся на момент проведения кадастровой оценки. Кадастровая стоимость земельных участков на территориях муниципальных образований Смоленской области разновелика, и невозможно в централизованном порядке установить такой базовый размер арендной платы, который отвечал бы специфическим условиям развития различных территорий Смоленщины. Исходя из этого, в нормативно-правовом акте Смоленской области предусмотрена возможность применения органами местного самоуправления повышающих и понижающих коэффициентов к базовым размерам арендной платы. Указанными коэффициентами органы местного самоуправления, если это социально и экономически обосновано, могут адаптировать базовые размеры арендной платы к местным условиям хозяйствования и сложившимся арендным отношениям. На сегодняшний день возможностью такого регулирования воспользовались далеко не все муниципальные образования Смоленщины. При этом, не стремясь понижать базовые размеры арендной платы, они пытаются переложить всю полноту ответственности на администрацию Смоленской области.

На сегодняшний день размер арендной платы отражает ее реальную стоимость, и если арендаторы земельных участков не могут сразу привыкнуть к таким «шоковым» условиям, то органы местного самоуправления на вполне законных основаниях могут пойти им навстречу - и понизить размер арендной платы в соответствии с установленным порядком.

Таким образом, городским властям следует более дифференцированно подходить к определению арендной платы за земельные участки. Тем более что полномочия у них на сегодняшний день практически не ограничены.

Кроме того, арендная плата за земельные участки, на которые зарегистрировано право муниципальной собственности, должна рассчитываться уже не в соответствии с нормативно-правовым актом Смоленской области, а в порядке, определенном органами местного самоуправления. У нас вызывает озабоченность тот факт, что на сегодняшний день процесс разграничения государственной собственности на землю уже фактически завершен, идет регистрация права, в том числе муниципальной собственности на земельные участки, однако порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, еще не принят.